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기존 아파트 매매시장도 상반기까지는 완만한 상승세를 유지하다 하반기 들어 상승폭이 다소 둔화되는 모습을 보일 것으로 예상된다. 전세난으로 인한 실수요 매매전환은 당분간은 지속될 것으로 전망되지만, 하반기부터는 수도권과 달리 지방은 최근 몇 년간 공급된 신규 아파트의 입주가 진행되면서 전셋값 상승폭이 다소 줄어들 것으로 보인다.
내년에도 상가나 오피스텔 분양에 대한 투자자들의 관심은 이어질 것으로 예상된다. 저금리 상황에서 수익성이 비교적 높은 상가에 대한 투자자들의 시장 참여가 지속되고 있기 때문이다. 다만 오피스텔의 경우 올해 매매가격은 상승했지만 임대수익률은 낮아지는 추세다. 임대수익률은 2007년 이후 지속적으로 하락세를 나타내고 있으며, 내년에도 하락할 가능성이 높을 것으로 보인다. 공급물량에 비해 임대수요가 크게 늘지 않은 탓이다.
최근 주택산업연구원은 “내년 주택시장의 매매가격은 3.5%, 전셋값은 4.5% 각각 상승할 것”이라는 전망을 내놨다. 올해는 금융위기 이후 침체에 빠진 수도권이 주택시장을 견인했고, 내년에는 가격과 거래, 공급 모두 올해보다 다소 둔화되겠지만, 올해 분위기를 어느 정도는 이어갈 것이라는 입장이다.
주산연 측은 “매매시장의 경우 수도권 가격이 지방보다 오름세가 더 클 것으로 예상되고, 지방에서는 공공기관 이전이 거의 마무리되면서 가격 상승 요인이 사라져 상승폭이 둔화될 것으로 보인다”며 “전세가격은 저금리 상황이 지속되는데다 재건축·재개발 추진이 지속되면서 멸실 주택이 증가할 것으로 예상돼 상승압력이 지속될 전망”이라고 분석했다.
아울러 “월세의 경우 소형주택과 오피스텔 공급이 확대되면서 하향 안정추세를 지속할 것으로 보이지만, 서울 강남권과 일부 광역시에서는 월세가격이 상승할 것으로 예상된다”고 덧붙였다.
부동산114 등에 따르면, 내년 아파트 분양 예정물량은 34만~40만 가구로 추정됐다. 주산연 측도 35만 가구 전후로 예상하면서 올해보다 공급물량이 상당수 줄어들 것으로 예상됐다. 올해는 이달 예정물량까지 포함해 51만7000여 가구로 추산돼 2000년 이후 15년 만에 최대 물량이 공급될 것으로 보인다.
남상우 부동산114 리서치센터 연구원은 “올해 쏟아진 분양물량에 공급과잉을 우려하는 목소리가 높아지고 있고 금융당국의 집단대출 실태점검을 시작으로 은행의 대출심사 기준이 까다로워지면서 분양시장에 빨간불이 켜져 있다”며 “저금리 시장 속에서 입지여건이나 가격경쟁력 등에 따라 투자 목적의 청약도 이어지고 있어 단지별 청약쏠림 현상은 내년에도 여전할 것”으로 예상했다.
그는 또 “내년에도 신규분양에 대한 수요자들의 관심은 지방보다는 수도권을 중심으로 이어질 것으로 보인다”며 “다만 공급조절카드의 일환으로 집단대출 규제가 강화되면 분양 시장에도 부정적인 영향을 미칠 것이고, 현재 분양시장에 투자수요가 많은데 집단대출 규제를 본격화할 경우 유입수요가 감소해 분양 시장의 위축을 야기시킬 변수도 주목할 필요가 있다”고 덧붙였다.
◇ 내년 토지거래량 올해보다 둔화 예상...제주 등 국지적인 상승세는 지속
업계에 따르면, 올 3분기까지 전국 토지가격은 1.67% 올라 2009년 이후 7년 연속 상승세를 이어갔다. 월간 기준으로는 2010년 11월 이후 59개월 연속 상승세를 나타내고 있으며, 수도권과 지방은 각각 1.57%, 1.85% 상승, 지방이 상대적으로 가격 상승을 주도하는 분위기다.
하지만 전문가들은 내년에는 올해보다 토지거래량이 둔화될 가능성이 높을 것으로 전망하고 있다. 대규모 택지지구 신규개발 중단 등 제도적인 위축요인과 미 금리인상 움직임 등 글로벌 경기의 불확실성이 대두되고 있기 때문이다. 다만 호황을 이어가고 있는 제주와 같이 지역별 호재 요인들이 다양하게 전개되고 있어 국지적인 상승세는 지속될 가능성이 높은 것으로 파악됐다.
윤지해 부동산114 리서치센터 연구원은 “토지시장은 정부와 자치단체의 정책에 영향을 많이 받는다”며 “서울에서는 ‘강남 마이스(MICE) 관광특구’로 지정된 삼성동 무역센터 일대와 현대차 본사 개발에 대한 기대감이 높고, 수도권에서는 재개발 및 재건축 사업과 위례, 동탄2신도시 등 대규모 주거 공간개발에 따른 영향력이 크게 나타나고 있다”고 설명했다.
또한 “지방에서는 평창동계올림픽과 혁신도시, 관광단지, 산업단지, 과학단지, 공공기관 이전 등의 다양한 호재요인에 따라 투자수요가 증대될 것”이라고 전망했다.
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내년에도 수익형 상가 인기는 지속...오피스텔 임대수익률은 하락할 듯
전문가들은 올해 상가분양의 특징에 대해 규모가 큰 복합 및 단지 내 상가가 분양에 나서며 전체 상가점포 수 및 연면적이 크게 증가했다고 분석하고 있다. 업계에 따르면, 올해 공급된 상가점포 수는 1만822개로 8771개 점포가 공급됐던 작년대비 23% 가량 늘었다. 연면적 기준으로도 181만297㎡로 작년(118만7260㎡)대비 50% 이상 증가한 것으로 나타났으며, 상가의 평균 분양가도 3.3㎡당 2544만원으로 전년(2498만원)대비 1.8% 상승했다.
업계관계자는 “내년에도 수익형 상가 인기는 유지될 가능성이 높지만 지난 1~2년간 상가 분양열기가 이어지며 과장광고나 선 임대 등을 내세운 일부 업체로 인해 피해를 입는 투자자들이 늘어나고 있다”며 “대부분의 상가분양이 신도시, 택지지구와 같은 곳에서 공급돼 상권조성 등 안정적인 임대수익을 내기까지 어느 정도 시간이 필요하기 때문에 당장의 분위기보다는 중장기적인 시장변화를 주시하며 리스크 요인을 파악하는 것이 필요할 것”이라고 분석했다.
부동산114 등에 따르면, 올해 오피스텔 시장은 회복세를 보였다. 2012년부터 마이너스 변동률을 기록한 매매가격이 상반기에 이어 하반기에도 상승세를 이어가며 0.70%의 상승률을 보였다. 또한 오피스텔의 전세가격은 전세품귀 현상과 함께 아파트 전세난까지 맞물리면서 2.24% 상승했고, 월세가격은 보합세를 나타냈다.
다만 이처럼 오피스텔의 매매가격은 상승했지만 임대수익률은 낮아지는 추세다. 임대수익률은 2007년 이후 지속적으로 하락, 올 10월에는 5.70%를 기록했으며, 내년에도 하락할 가능성이 높을 것으로 전망됐다. 오피스텔 입주는 2013년 이후 연 3만실 이상씩 공급이 이뤄지고 있다. 2013년 3만5485실, 2014년 4만2944실, 올해는 3만8814실이 공급될 예정이다. 내년엔 올해보다 4000여 실이 줄어든 3만4000실이 공급될 것으로 예상된다.
선주희 부동산114 리서치센터 연구원은 “오피스텔의 경우 임대수요가 크게 늘지 않아 수익률은 낮아지는 추세지만, 임대수익률이 은행금리보다 높다는 것이 매력”이라며 “저금리로 대출이자 부담이 낮고 은행 이자수익대비 수익률은 상대적으로 높은 수준이므로 수익률이 다소 떨어지더라도 오피스텔에 투자해 임대수익을 챙기려는 수요는 지속될 것으로 예상된다”고 분석했다.
최인웅 기자 ciu017@
