국토교통부는 기획재정부 등 관계부처와 17일 오전 10시 수도권 규제지역을 대폭 확대하는 6.17부동산대책을 발표했다. 투기과열지구를 확대하면서 수도권 대부분 지역은 조정대상지역으로 묶고 법인 부동산 투자에 대한 규제, 대출 규제 등을 강화하는 내용을 담았다.
이날 정부는 수도권 내 비규제 지역 대부분을 조정대상지역으로 지정하기로 했다. 일부 지역을 제외한 경기 전 지역과 인천 전 지역이 이번에 새로 조정대상지역으로 지정됐다.
투기과열지구도 대폭 확대됐다. 투기과열지구로 새로 지정된 곳은 경기의 경우 성남 수정구와 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군호, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성동탄2다. 인천은 연수구와 남동구, 서구 대전은 동·중·서·유성구가 투기과열지구로 묶였다.
규제지역 확대 지정 효력은 오는 19일부터 발생한다. 조정대상지역에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 제한된다.
투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 불가능해지고 9억원 초과 주택의 주택담보대출비율(LTV)은 20%로 낮아진다.
◆삼성·잠실동, 토지거래허가구역 지정
정부는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지와 영향권 일대를 토지거래허가구역으로 지정할 계획이다. 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극과 과열 심화가 우려된다는 판단에서다.
토지거래허가구역 지정 대상 지역은 이날 오후 서울시 도시계획위원회 심의를 통해 최종 확정된다. 허가구역 지정은 18일 공고 후 오는 23일부터 발효된다.
토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 때는 사전에 토지이용 목적을 명시해 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 일정 기간 허가 받은 목적대로 이용해야 한다.
◆주택 투기수요 관련 조사체계 강화
투기적 주택수요를 차단하기 위한 관련 조사체계도 강화된다.
국토부는 지난 2월부터 ‘부동산시장 불법행위대응반’과 한국감정원의 ‘실거래상설조사팀’을 통해 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중이며, 최근에는 서울 주요개발지역인 잠실 MICE·용산 정비창 인근에 기존 조사보다 강화된 고강도 실거래 기획조사를 착수했다.
향후 상시·기획조사를 통해 편법증여·대출위반·실거래 허위신고 등을 적발해 과태료 부과는 물론 금융위·국세청 등에도 통보한다는 계획이다.
◆자금조달계획서 제출 대상 확대
정부는 자금조달계획서 제출대상도 확대한다. 현재는 투기과열지구·조정대상지역내 3억 원 이상 주택 거래 시 관련 계획서를 제출해야 했지만 앞으로 투기과열지구·조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야한다. 이는 ‘부동산거래신고법 시행령’ 등 개정 후 오는 9월부터 시행된다.
자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상도 확대된다. 현재 투기과열지구 9억 원 초과 주택 거래시에만 증빙자료를 내야했지만, 앞으로는 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부해 제출해야 한다.
국토부는 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정, 실거래 신고 즉시 조사에 착수할 방침이다.
◆주택담보대출·전세자금대출 규제 강화
투기지역이나 투기과열지구 등 규제가 묶인 지역에서 주담대 취급 시 전입과 처분 요건이 강화된다.
그동안 투기지역이나 투기과열지구 내에서 시가 9억 원 초과 주택을 구입하고자 주담대를 받는 경우 무주택자의 경우 1년 이내 해당 주택에 전입토록 하고 조정대상지역은 2년 안에 전입하도록 의무 조항을 달았다.
그러나 오는 7월부터는 규제 수준과 주택 가격 규모를 불문하고 모든 규제 지역 내에서 주담대를 받아 주택을 구입했다면 대출 실행일 기준 6개월 내 전입 의무가 부과된다. 아울러 1주택자는 대출 실행일 기준 6개월 내에 기존 주택을 팔고 새로 산 주택에 전입해야 한다.
전세자금대출의 보증 제한도 강화된다. 앞으로는 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대해서는 규제 지역 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입할 때도 전세대출 보증 제한이 적용된다. 전세대출 실행 후 규제 지역에서 3억원 초과 아파트를 구입했을 경우 전세대출은 즉시 회수된다.
주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증 한도도 축소된다. 앞으로는 HUG의 1주택자 대상 전세대출 보증 한도는 현행 수도권 4억 원, 지방 3억2000억 원으로 이원화했던 것을 전국 공통 2억 원으로 인하하기로 했다.
◆주택 매매‧임대사업자 주택담보대출 금지
정부는 법인을 설립해 부동산을 거래하는 경우에 대해 주택담보대출을 금지하고 과세를 강화할 방침이다.
현재 규제지역내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 20~50%, 비규제지역 내 주택매매·임대 사업자 주담대는 LTV 규제가 없는 상황이다. 정부는 향후 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대해 주담대를 금지하기로 했다. 또 법인 보유 주택에 대해 개인에 대한 세율 중 최고세율을 단일세율(3%, 4%)로 적용하기로 했다.
◆재건축 조합원 자격 강화…재건축 부담금 하반기 본격 징수
앞으로 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한해 분양 신청이 허용된다. 현재는 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 분양신청이 가능했다.
따라서 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우 조합원에 한해 분양권을 얻을 수 있다. 이는 오는 12월 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용한다.
정부는 하반기부터 본격적으로 재건축부담금 징수에 나선다. 현재 헌법재판소의 재건축 초과이익환수제에 대한 합헌 결정(2019년 12월 27일)에 따라 제도의 본격 시행을 준비 중이다. 국가징수분 재 배분 시 주거복지센터 설치, 공공임대 건설 등 주거복지 증진 위해 노력하는 지자체에 인센티브를 부여할 방침이다.
현재 62개 조합(37개 지자체)에 약 2533억원의 부담금 예정액(2018년 4월~2020년 6월)이 이미 통지된 상태다.
재건축 안전진단 절차도 현행보다 더 강화된다. 현재 관할 시·군·구가 1차 안전진단 기관을 선정했지만, 앞으로는 1차 안전진단 기관 선정·관리주체를 시·군·구에서 시도로 변경하고 2차 안전진단 의뢰도 시·군·구에서 시·도가 담당하도록 변경한다. 이는 오는 2021년 상반기에 시행한다.
2차 안전진단 시 현장조사도 강화한다. 서류심사 위주의 소극적 검토가 아닌 철근부식도·외벽마감상태 등 정성적 지표에 대한 검증을 위해 2차 안전진단 기관의 현장조사를 의무화한다는 방침이다. 이는 대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행한다.
김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com