집값 상승세 마감?…공급 확대에 하락시기 오나

아파트값이 상승행진을 계속하고 있다. 전문 기관의 주택가격동향 조사 자료를 보면 서울 아파트값은 올해 상반기에만 3.18% 상승하면서 지난해 연간 상승률 3.01%를 넘어선 것으로 집계됐다. 경기·수도권 지역 아파트값 상승률 역시 이미 지난해 수치에 다다랐다.

이렇게 쉼없이 오르기만 하는 아파트값은 과연 조정이나 하락국면으로 들어설 수 있을까. 일부에서는 2~3년 이내에 조정기를 거칠 것으로 보는 반면 집값 하락을 예상하는 전문가도 있다.
집값에 영향을 주는 요인은 다양하지만 무엇보다 교통이나 교육에 가장 민감한 것으로 보인다. 최근 이른바 '김부선'이라고 논란이 거셌던 요인 역시 GTX(수도권광역급행철도) 노선 관련였을 정도로 교통망 여부는 관심이 쏠린다.

서울 집값은 지난 2008년 미국 금융위기로 4년여 기간동안 장기에 걸쳐 하락한 경험이 있다. 당시 서울 전체 주택은 5%, 아파트는 9% 가까이 내려갔다.
이 시기는 세계경제 영향으로 하락했지만 현재는 미국의 저금리 기조에 따른 금융 안정화로 부동산 가격이 조정될 가능성은 높지 않다.

지금은 '집값이 올라도 너무 올랐다'는 인식이 강하다. 하락세를 기대하지만 주택가격 전망을 나타내는 CSI(소비자동향지수)는 지난달에도 127을 나타내 역시 100을 넘겼다. 지수 100이 넘으면 주택 가격이 오를 것으로 보는 수치다.

그런데 시장에서는 하반기에 집값이나 전셋값에 대한 불안이 이어질 것이라는 전망이 강하다. 이는 공급부족이나 정부의 부동산 정책에 대한 한계 등이 얽히면서 불안 요소를 더하고 있는 것이다.

이런 상황으로 부동산 전문가들은 결국 집값이 조정기를 거치지 않겠냐는 조심스런 전망을 내놓는다.

수도권의 한 대학교 교수인 A 부동산학 박사는 "집값 상승의 한 요소로 작용한 은행 금리가 한국은행과 미국 연방준비은행이 금리 인상을 시사해 시기적으로 단행될 경우 집값 상승세에 영향을 끼칠 수 있다"면서 "정부의 공급확대 정책에 따른 분양이 증가하면 결국 입주 물량이 늘어나면서 역시 집값에 타격을 줄 수 있다"고 분석했다.


그는 "GTX 노선이 연결되는 지역의 경우 집값 상승이 가팔랐는데, 아파트값 상승률 상위 15개 지역 중 무려 14곳이 GTX 노선에 해당되는 지역일 정도였다"면서 "이는 노선에 대한 기대심리가 반영된 것으로, 어느 지역이든 교통망은 가격 상승의 중요한 요소"라고 밝혔다.

그렇지만 반론도 적지 않다. 일부 전문가들은 "'집값이 너무 올랐다'는 인식을 바탕으로 아파트 가격 거품에 취해 있다보면 부동산 침체기가 올 경우 몰락할 위험이 높다"고 경계의 목소리를 내고 있다.

서울 외곽지역의 B 공인중개사는 "통계에서 보듯이 경기 의왕·안산·양주시 등 수도권 외곽지역 집값 상승률이 서울 중심지역보다 더 높게 나타나고 있다"면서 "이는 GTX 노선 등 교통 호재가 주도하고 있는 것이지만 크게 보면 이른바 ‘갭(gap) 메우기’ 현상"이라고 해석했다.

이어 "중심부 집값이 상승세를 주춤하는 사이 이와 반대로 그동안 오르지 않은 외곽지역 집값이 오르면서 그동안의 격차를 좁히는 현상"이라면서 "이렇게 외곽이 상승세로 돌아서게 되는 것은 서울의 급등한 집값을 감당하기 어려운 수요가 수도권 등 외곽지역으로 몰리면서 이들 지역의 집값이 오르게 된 것"이라고 밝혔다.

이처럼 부동산 전문가들이 주목하고 있는 ‘갭 메우기’ 현상은 아파트값 하락기를 앞두고 나타나는 대표적인 현상으로 보고 있다.

수도권 지역인 고양시의 C 부동산 전문가는 "서울에 이어 수도권 집값이 7년이나 계속 상승세를 보이고 있다"면서 "모든 일에는 끝이 있기에 수도권의 갭 메우기는 앞으로 집값이 더 오르기 힘들 것이라는 집값 하락기를 예측하는 전조 증상일 수도 있다”고 강조했다.

세금 등 인위적인 규제를 통해 시장 흐름을 막지 않았다면 지금은 자연스러운 시장 조절 기능에 의해 이미 집값 하락이 시작됐을 시점이란 것에 대해 수요자들은 진즉에 알고 있었을지도 모른다. 다만 정책으로 해결하려는 그들만 알지 못하고 있을 수도 있다.


최환금 글로벌이코노믹 기자 hgchoi@g-enews.com