거래절벽 속 아파트 매매가 하락 가속화

고금리에 부동산 거래절벽 상황이 이어지며 아파트 매매가격 하락 속도가 빨라지고 있다.

22일 프롭테크 업체 직방이 조사한 올해 3분기 전국 아파트 매매거래량은 5만17건, 서울은 1927건으로 집계됐다. 이는 지난 2006년 주택 거래 신고제가 도입된 이후 역대 최저 거래량이다.
직전 2분기에는 전국 8만7214건·서울 4555건, 작년 같은 기간에는 전국 15만2738건·서울 1만1434건이 거래됐다.

이와 같이 거래 가뭄 현상이 지속되자 하락거래 비율이 늘어나고 있다. 올해 전국 아파트의 직전 대비 5% 이상 대폭 하락거래의 비율은 1분기 26%·2분기 26%에서 3분기 34%로 증가했고 4분기 현재까지는 38%로 집계됐다.
서울지역 아파트 대폭 하락거래 비율은 올해 1분기 23%·2분기 21%에서 3분기 43%로 급증했다. 4분기에는 52%로 집계돼 실거래가 신고제도 도입 이후 처음으로 대폭 하락거래가 전체 거래의 절반을 넘어섰다.

하락거래는 특히 서울·경기 등 2030 청년 세대의 매수가 집중된 지역에서 두드러졌다. 청년층은 주택 매수 시 상대적으로 자기자산보다 대출 비중이 높아 최근 급격한 금리인상의 영향으로 하락거래가 이뤄졌다는 분석이다. 지난 2년(2020~2021년)간 서울·경기 지역 2030세대 매수자 비율은 각각 38.8%·32.7%로 집계됐다.

서울에서는 지난해 2030세대의 매수가 몰린 '노도강(노원·도봉·강북구)' 지역 아파트 매매가 하락세가 가파른 상황이다. 한국부동산원에 따르면 11월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 -0.46%로 25주 연속 하락세를 보이고 있다. 서울 외곽지역인 노원(-0.74%)·도봉(-0.67%)·강북구(-0.63%)는 나란히 서울 자치구 중 최대 하락폭을 기록했다.

노원구의 한 공인중개소 관계자는 "노도강 지역 중에서도 상대적으로 아파트값이 저렴한 노원구 대단지 소형 아파트에 2030세대 '영끌족'의 투자가 몰렸다"며 "금리가 급격하게 오르자 대출이자 부담이 커진 매수자들이 급매물을 내놓고 있다"고 말했다.

반면 상승거래 비율은 줄어들고 있다. 올해 전국 아파트 5% 이상 대폭 상승거래 비율은 1분기 28%·2분기 28%에서 3분기 25%로 하락했고 4분기 현재 23%까지 떨어졌다. 특히 서울의 경우 4분기 현재 상승거래 비율이 12.4%로 역대 최저치를 기록하고 있다.

부동산 시장 경착륙을 막기 위한 규제지역 해제, 15억원 초과 아파트 대출 금지 해제 등 정부의 규제완화 정책도 시장 활성화에는 제한적일 것이라는 전망이다. 장문준 KB증권 연구원은 "규제지역 완화와 금융규제 완화 조기 실시 등이 발표됐으나 높은 금리 수준을 감안하면 즉각적인 부동산 거래 활성화를 기대하기는 어려운 상황"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 하반기에 들어서며 전국적인 아파트 거래절벽 속에서 '급매가 아니면 매매되지 않는' 하락거래 위주의 시장이 형성됐다. 이러한 경향은 4분기 현재도 심화되고 있다"며 "과거 하락거래 비율이 최고치를 기록했던 2008년 말에는 급격한 기준금리 인하를 통해 단기적인 충격을 일부 해소할 수 있었다. 그러나 2022년 말 현재는 일부 상승세가 꺾였음에도 여전히 높은 물가 그리고 미국 기준금리와의 역전 등으로 인해 오히려 지속적인 금리인상이 전망되고 있다"고 말했다.

이어 함 랩장은 "따라서 고가 아파트에 대한 대출 규제를 푸는 등 경착륙을 막기 위한 정부의 완화책에도 불구하고 매도자와 매수자 모두 높은 주택 금융비용을 지불해야 하는 상황이 이어진다면 하락거래 위주의 현 시장 상황은 한동안 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com