규제 '확' 풀린 수도권 분양 시장…활기 되찾을까

정부가 부동산 시장 연착륙을 목표로 분양·매매 시장에 걸림돌로 작용하던 각종 규제를 과감하게 걷어냈다. 금리 인상 이후 지속되고 있는 분양 시장 빙하기를 녹일 수 있을지 기대감이 높아지고 있다.

10일 부동산 업계에 따르면 정부의 1·3대책 발표 이후 서울 강동구 '올림픽파크포레온(둔촌주공재건축)', 성북구 '장위자이레디언트', 경기 광명 '철산자이더헤리티지' '호반써밋그랜드에비뉴' 등이 수혜 단지로 떠올랐다.

지난 3일 국토교통부가 발표한 '2023년도 업무계획'에는 △규제지역·민간택지 분양가 상한제 지역 해제(강남·서초·송파·용산구 제외) △1주택자 청약당첨자 기존주택 처분의무 폐지 △HUG 중도금대출 분양가 기준·한도 폐지 △전매제한 축소 △수도권 분상제·공공재개발 일반분양 실거주 의무 폐지 △무순위 청약 유주택자 허용 등이 담겨 있다.

'올림픽파크포레온'을 비롯해 지난해 12월 금리 인상과 부동산 하락 조정기가 겹친 '청약 한파' 속 분양에 나선 단지들은 저조한 경쟁률을 기록하며 나란히 순위 내 마감에 실패했다. 정당계약에서도 낮은 계약률이 전망됐으나 1·3대책 발표 이후 분위기 반전을 맞이했다.
분양 관계자에 따르면 규제 완화 발표 이후 수요자들의 문의가 늘어나고 있다고 한다. 당첨자들은 2년 실거주 의무가 사라져 준공 후 입주하지 않고 세입자를 받아 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됐다. 전매제한 기간도 기존 8년에서 1년으로 대폭 축소됐다. 전매제한 완화는 3월부터 시행하며 시행령 개정 이전 기분양 아파트도 소급 적용된다. 또 중도금대출 보증 분양가 기준과 1주택 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무를 폐지하고 무순위 청약 자격요건을 사업지 외 거주자와 다주택자까지 완화해 미계약 물량을 해소할 수 있도록 했다.

박세라 신영증권 연구원은 "여러모로 이번 대책이 의미하는 바는 미분양으로 건설 시스템이 붕괴되는 것을 막기 위한 선제적 조치로 해석된다"며 "우선 분양권 거래를 일으키고 전매가 가능하기 때문에 투자 수요를 유발할 수 있으며, 실거주 의무가 없어 입주 시기 잔금을 치를 수 없으면 세입자를 들일 수 있다. 2~3년 뒤 입주 시점을 고려한다면 충분한 자산가치 상승 역시 기대할 수 있어 매수 심리를 자극할 수 있다"고 분석했다.

이어 "파격적인 소급적용 혜택이 주어지기 때문에 당장 계약이 진행되고 있는 '올림픽파크포레온' 단지에도 수혜가 예상된다. 정부가 둔촌주공이 향후 분양 시장에 미치는 파급효과를 예민하게 주시하고 있음을 간접적으로 확인할 수 있다"고 덧붙였다.

이경자 삼성증권 연구원은 "12·21 대책을 전후로 예상보다 빠르고 과감한 정책이 이어지고 있다. 단기적으로 주택시장 변수는 1월 17일까지 예정된 '올림픽파크포레온' 계약률과 상반기 미분양 증가 속도이겠으나 부정적 결과가 나타날 경우 더욱 강력한 정책이 예상된다"며 "최근 발표된 일련의 정책들이 단기에 주택가격의 방향성을 되돌려 놓지는 못할지라도 하반기 시장 금리 안정이라는 전제조건이 충족되는 경우 이후 주택가격의 상승 속도와 그 폭을 더욱 극대화할 수 있을 것"으로 전망했다.

김승준 하나증권 연구원은 "정책들은 미분양 저감에 초점이 맞춰져 있다. 규제지역을 제외한 곳에서 청약하라는 의미"라며 "규제지역 해제 외 다른 부동산 완화 정책들은 상반기(대부분 1분기) 내로 발효된다. 하지만 정부가 소급 적용을 약속했기 때문에 정책적 실효성은 바로 발휘될 전망이다"고 분석했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com