중국 정부, 과열·부실 부동산 구조조정 추진 중

중국 부동산 산업의 붕괴 우려가 확산되는 가운데 일부 전문가들은 이번 사태가 중국 정부의 의도 아래 과열 및 부실 부동산 산업을 구조조정하는 과정이라고 보고 있다. 이들은 중국 정부가 시장에 어느 정도 통제권을 갖고 단기적 고통을 감내하면서 중장기적으로 ‘공동부유’를 달성하기 위해 선택한 과정으로 이 상황을 봐야 한다는 견해를 제시하고 있다.

예를 들면, 월스트리트저널 보도에 따르면 중국 경제와 금융 연구로 유명한 미국 경제학자인 스티븐 로치는 “중국 정부가 구조조정 과정에서 발생할 수 있는 부작용을 우려하고 있지만, 장기적인 경제 안정을 위해 이를 추진해야 한다”는 입장을 보였다.
국내에서는 KB증권 박수현 중국 전문가가 이런 입장을 보이고 있다.


부동산 산업의 구조조정은 그간 몇 차례 중국 정부에서 진행된 과업이었다. 그러나 국가 경제에서 차지하는 비중이 워낙 커서 강력하게 추진할 경우 국가 경제가 위축될 것을 우려해 수차례 시도에만 그쳤다.
장쩌민과 후진타오를 거치면서 중국 부동산 시장은 급성장했다. 이 시기에는 중국은 물론 글로벌 자산까지 부동산으로 유입되었고, 성장이 가팔라서 과열과 가격 급등이 크게 문제시되지 않았다.

하지만 시진핑 체제가 들어선 후 중국의 경제성장률이 점차 하락하고 부패 청산이 최대 과제로 떠오르며 부패의 진원지로 부동산 산업이 지목되면서 규제가 시작됐다.

그러나 부동산 산업이 국가 경제에서 차지하는 비중이 워낙 커서 거품을 제거하는 작업에 급히 착수할 경우 국가 경제가 위축될 수 있다는 우려의 목소리가 다시 커졌다.

규제로 부동산 가격이 급락하면 주택담보대출 부실이 발생할 수 있고, 이는 금융시스템의 불안정을 초래해 경제 위축을 초래할 수 있다는 주장이었다.

경제에 밝은 리커창 전 총리 등이 속도 조절론을 말했고, 과감한 조치는 내부 진통이 있었다. 하지만 권력을 장악한 시진핑은 ‘공동부유론’을 내세워 구조조정에 따른 고통을 감내하더라도 과열 부동산 산업을 정리하기로 했다.

시진핑의 의지와 부동산 시장의 과열이 경제에 미치는 부정적 영향과 구조조정의 필요성 등으로 중국 정부의 부동산 구조조정 정책은 힘을 받았다.

중국 정부는 부동산 산업 정리 과정에 경제가 충격을 겪는 것을 최소화하기 위해 구조조정을 신중하게 추진했다. 2021년부터 부동산 규제를 강화하고 부동산 개발업체의 부채를 줄이기 시작했다.

코로나가 시작되면서 주춤했던 부동산 구조조정은 코로나 봉쇄가 풀리면서 경제가 어려운 가운데 부동산 시장도 급랭하면서 다시 진행되고 있다.

중국 정부는 그간 몇 가지 산업에서 고도성장 과정에 부풀려진 과잉 생산을 정상화하는 과정을 밟아왔다.

철강·전기차 제조업체를 구조 조정한 바 있다. 철강이 과잉 생산되자 철강업체 인수합병을 추진했고, 전기차도 각종 보조금을 폐지해 2019년에 약 500개의 등록된 전기차 제조업체가 현재 160여 개만 남아있다.

10만 개에 달하는 부동산 개발업체도 이제 부실한 기업을 정리해 토지를 회수하고 다시 국유화하면서 부동산 거품을 제거하려고 한다.


부동산 산업의 구조조정은 정부가 주도하고 있다. 중앙정부가 중심이 되어 지방정부와 금융기관을 통해 부실 부동산 기업을 정리하고 있다. 이 과정은 중국 경제의 25%를 차지하는 복잡한 산업을 조정하는 것이기 때문에 결코 쉬운 과제가 아니다. 중국 정부가 상황을 완전히 통제할 수도 없다.

하지만 각종 부실로 채권, 주식, 대출 규제, 대금 미납 등으로 자금 회전이 어려운 부동산 기업들과 청산 과정을 조심스럽게 밟아 가고 있다.

중국의 부동산 시장 조사기관인 중국부동산정보공사(CRIC)는 2023년 7월 발표한 보고서에서 “아파트 잔금 미납 규모가 2022년 12월 31일 기준 2.7조 위안에서 2023년 7월 18일 기준 3조 위안으로 증가했다”고 밝혔다.

지방정부의 부실은 중앙정부가 공적 자금을 투입해 지원하고 있다. 중국 정부는 지방정부 부채 해소를 위한 1조5000억 위안(약 275조원)의 채권 발행을 허용했다. 부동산 기업 채무불이행 우려에서 촉발된 위기가 지방정부로 전이되는 것을 막기 위해서다.

은행들은 대출을 계속 줄여 왔고, 달러 채권의 전체 규모는 채권 가치의 87%가 손실됐지만, 중국 경제가 감당할 수 없을 정도의 규모는 아니다.

부실기업들이 정리되면 이들이 보유한 토지는 청산 과정을 거쳐 인수합병하는 기업이나 금융기관, 지방정부로 귀속될 것이다.

문제는 이 과정에서 아파트를 구매한 상황에서 공사가 중단돼 주거지를 잃은 피해자들을 어떻게 처리할 것이냐인데, 이 부분은 아직 명확하게 해결책이 제시되지 않고 있다. 이는 중앙이나 지방 정부에서 구조조정을 해나가면서 해법을 제시할 것으로 보인다.

이들의 불만을 해소하지 못할 경우 부동산 구조조정을 시작한 정부에 대한 신뢰가 붕괴될 수 있고, 정부의 정책 집행 능력에 대한 불만이 집단 반발로 이어질 수 있어 순차적으로 이들을 달랠 해법이 나올 전망이다.


앞서 언급한 스티븐 로치는 월스트리트저널 기고에서 중국 정부가 부동산 산업의 붕괴를 막기 위해 구조조정을 시도하고 있다고 언급했지만, 구조조정 과정을 성공적으로 완수할 수 있을지는 의문을 제기했다. 중국 정부가 부동산 산업의 과잉 공급과 부채 문제를 해결하기 위해서는 강력한 조처를 해야 한다고 주장했다.

중국 정부의 부동산 산업 전반의 구조조정이 어떤 과정을 거쳐 어떤 결론에 도달할지는 시간이 지나봐야 한다. 중국 정부가 상황을 완전히 통제할 수 있을지도 더 두고 봐야 한다.

중국 부동산 산업은 중국 경제의 핵심이어서 구조조정은 어려운 과제다. 중국 정부가 강력한 의지와 추진력을 가지고, 시장의 부작용을 최소화하기 위한 정책을 신중히 진행해도 성공 여부는 불투명하다.

부실기업 청산과 토지 귀속이 어떻게 이루어질지도 시간이 지나봐야 알 수 있다. 주택 구매자들의 문제에 대한 정부 해결책이 무엇인지도 정부 발표를 봐야 정확히 알 수 있다. 구조조정으로 인한 파급 영향에 대한 분석도 계속 상황이 전개되는 양상을 봐가면서 접근할 사안이다.

더욱이 부동산 개발업체, 금융기관, 건설업체, 소비자 등 시장 참여자들의 참여와 협력도 필요하다. 구조조정 과정에서 벌써 경기 침체와 실업 증가 등 부작용이 발생하고 있다.

특히 피해자들의 이해와 지지를 얻기 위해 단기 고통을 완화하는 노력과 장기적인 이점에 대해 공감을 얻어야 구조조정이 성공할 수 있다.


박정한 글로벌이코노믹 기자 park@g-enews.com