갈 길 먼 1기 신도시 재건축…특별법 연내 통과는 ‘청신호’

국회 상임위원회 문턱을 넘지 못하고 계류 중이던 ‘1기 신도시 등 노후계획도시 재정비 특별법’ 논의가 급물살을 타면서 국회 통과에 청신호가 커졌다. 야당인 더불어민주당이 미온적 태도에서 벗어나 연말까지 특별법을 제정하겠다며 긍정적인 신호를 보내면서 연내 통과에 가속도가 붙을 예정이다.

1기 신도시의 재건축·재개발을 위한 특별법 논의가 급물살을 타면서 1기 신도시 주민들의 재건축 기대감이 커지면서 용적률 상향과 이에 따른 기반시설 조성, 재건축초과이익환수제(재초환) 적용 여부 등 해결해야 할 과제가 산적하다는 우려가 나온다.
16일 건설교통부와 국회 등에 따르면 지난 3월 발의된 1기 신도시 특별법은 20년이 넘는 100만㎡ 이상 택지의 재건축 안전진단 규제를 면제하거나, 완화하는 내용을 담고 있다. 현재 200% 안팎인 용적률을 최대 500%까지 완화하는 내용이 핵심이다.

이에 따라 특별법이 국회 본회의를 통과하면 전국 51곳에서 주택 103만가구가 혜택을 받을 것으로 추정된다. 이 중 규모가 가장 큰 1기 신도시는 5곳(분당·일산·평촌·중동·산본) 총 29만2000가구가 대상이 된다.
서울 지역에서도 목동과 상계·중계동, 부산 해운대, 대전 둔산 등 전국에 있는 수십여 곳이 혜택을 받게 된다.

가장 규모가 큰 1기 신도시 아파트 단지 가운데 일부는 재건축 연한이 지났고, 오는 2026년까지 대부분 단지가 재건축 연한이 도래한다.

현재 1기 신도시 용적률 분당(184%)과 일산(169%)을 제외하면 모두 200%가 넘는다. 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%로 일반 재건축 단지보다 용적률이 높다.

앞으로 1기 신도시 특별법을 통해 용적률이 300~500% 수준으로 상향된다며 현재보다 최대 두 배가 넘게 규제가 완환되는 셈이다. 중장기적으로 10만 가구 이상 아파트가 추가 공급될 것으로 추산된다.

하지만, 재건축 기대감이 큰 만큼 해결해야 할 과제도 산적해 있다. 용적률 상향으로 인한 과밀화 문제를 해결하기 위한 기반시설 확대와 추가 교통대책, 일조·조망권 확보 등 꼼꼼하고 체계적인 대책이 필요하다는 지적이 나온다.

1기 신도시의 경우 특별법이 통과돼, 재건축이 완료되면 수만여가구가 추가 공급될 것으로 예상돼, 이에 따른 도시기반시설 확충이 필요하다. 도로 확충과 광역교통 대책, 주차시설 등 기반시설을 확보하지 못하면 주거의 질이 오히려 떨어질 수 있다는 지적이다. 늘어나는 인구수만큼 도시의 기반시설도 확충돼야 한다.

일반주거지역에서 용적률 500%를 적용하면 같은 면적의 공간에 가구 수는 두 배 넘게 늘어나게 된다. 동 간 간격은 줄어들고 일조권 침해와 조망권 확보 문제도 발생한다, 동 간 거리가 가까워지면서 사생활 침해도 우려된다.

재건축초과이익환수제 적용 여부도 문제다. 1기 신도시 특별법이 통과된다 해도 재초환가 그대로 유지되면 정책 효과가 반감될 수 있다는 지적이다. 재초환에 따른 부담금 등 비용이 커지면서 사업이 지연되거나 리모델링으로 선회할 가능성이 있다. 재초환은 여야 이견으로 국회에서 1년 가까이 계류 중이다.

용적률 등 재건축 규제를 대폭 완화했을 때 이에 따른 기반시설 확충과 확보 등 체계적인 대책이 필요하다고 지적한다. 또한, 광역교통 대책이 마련되지 않는다면 주민의 삶은 질은 크게 저하될 것이라고 우려했다.

윤석열 대통령이 1기 신도시 특별법의 연내 처리를 요청한 가운데 야당도 이에 반대하지 않고 있다. 여야 모두 연내 처리에 긍정적인 반응을 보이면서 국회 국토교통위원회는 오는 22일이나 29일 법안소위에서 논의를 진행할 것으로 보인다.


남상인 글로벌이코노믹 선임기자 baunamu@g-enews.com