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지난 주말 위례신도시 상가에 대해 현장 분위기를 직접 알아보기 위해 복정역 1번 출구로 나서자마자 분양대행사 직원이 따라 붙었다. 지난해 아파트 청약열기를 몰고 온 건설사들의 모델하우스 자리를 이제는 대부분 상가 홍보관이 대신하고 있었다. 홍보관으로 가는 도중에도 이른바 떳다방 업자의 천막들이 줄지어 자리를 잡았다.
우성트램타워는 지하 3층~지상 11층 2개동에 총 223실로 구성되며, 위례~신사선과 트램역(예정) 바로 앞 더블 역세권에 들어설 예정이다. 또한 1.5km 연도형 상업시설과 트랜짓몰과 직접 연계되고 ‘모두의 광장’(가칭) 및 총길이 4.4km에 달하는 휴먼링(차량 접근이 제한되는 보행자 전용도로)이 인접해 있다.
그에 따르면 이 상가의 1층 기준 분양가는 3.3㎡당 3400만원부터 많게는 5000만원에 달했다. 공용면적을 포함한 일반 분양평수(1층기준)는 최소 12평(5억568만원)부터 최고 35평(17억7700만원)까지 다양했다.
그는 “위례는 분당이나 판교, 동탄 등보다 상업용지 비율이 적어 향후 투자가치가 높을 것”이라며 “앞서 분양한 주상복합 아파트 단지내 상가들도 인기가 좋은 코너자리는 피가 5000만~1억원 가까이 붙어있다”고 전했다.
위례신도시 상가의 경우 전체 용지에서 상업용지가 차지하는 비율은 1.9%에 불과하다. 8.5%에 달하는 분당과 7.6%의 일산, 3%의 광교 등보다 낮다. 상가 홍보담당자들은 이 점을 집중적으로 고객들에게 홍보하면서 투자를 권유하고 있었다. 특히 우성트램타워는 향후 중앙역 바로 앞에 위치하는 3개의 단독상가 중 하나로 다른 신도시들에 비해 희소가치가 높다는 장점도 강조했다.
그는 또 분양가에 대해선 “주변 아이파크나 힐스테이트, 와이즈더샵 등과 같은 주상복합아파트의 저층 상가와 비교해선 안된다”며 “여기는 단독건물로 구성된 상가기 때문에 향후 역세권 유동인구와 주변 기반시설들을 감안하면 투자가치대비 분양가가 높은 편은 아니다”라고 말했다.
사실 요즘 위례신도시 상가 분양가의 적정성에 대해 업계의 시각은 엇갈리고 있다. 지난해 아파트의 청약열기를 등에 업고 건설사들이 분양가를 조금씩 올리면서 상가도 그에 발맞춰 현재 1층 기준 3.3㎡당 평균 3000만원대 중후반에서 4000만원대 중반까지 책정했다.
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “위례신도시의 아파트와 상가는 구분할 필요가 있다”며 “물론 입지기준으로만 보면 입주수요와 더불어 장점이 큰 것은 사실이지만 트랜짓몰 주변 상가가 홍보하는 중앙역과 트램라인은 2021년 이후에나 가능한 얘기기 때문에 향후 상가가 건설되고도 4~5년 동안은 본격 상권이 형성되기 위해 기다려야 된다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.
그는 또 “주상복합 기준으로 저층 상가의 경우 3.3㎡당 3500만~4000만원, 근린상가의 경우 1층 기준 4500만~5000만원 전후 형성된 것을 보면 분양가가 다소 착하지만은 않은 것으로 보인다”며 “지난해 초까지는 위례라는 말만 들어도 묻지마 투자를 했다면 현재는 지난해 11월 이후 한풀 꺾여 투자자들도 이것저것 따지는 분위기”라고 덧붙였다.
김덕례 주택산업연구원 박사는 “위례는 제 2의 강남생활권으로 대규모 주거타운이 조성되기 때문에 아파트 입주자뿐만 아니라 상가 투자자들에게도 입지만 보면 매력적인 곳은 틀림없지만, 아직 기반시설이 들어서기 전이기 때문에 현 시점에선 분양가에 따라 희비가 엇갈릴 것”으로 전망했다.
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3차 아이파크 에비뉴, 오벨리스크 등 오피스텔 상가도 신규 분양중
현대산업개발도 최근 3차 아이파크로 들어설 오피스텔 분양을 위해 홍보관을 오픈했다. 상가 모형도 등은 아직 볼 수 없지만, 이달 말 안으로 공개할 예정이다. 2013년말 주상복합 아파트 단지내 상가인 1,2차 ‘아이파크 에비뉴’ 상가는 당시 한달만에 완판된 바 있다. 이번 3차 ‘아이파크 에비뉴’ 상가는 오피스텔과 함께 분양된다.
이 상가는 지하 1층에서 3층까지 총 52실이 공급되며 1층 기준 3.3㎡당 분양가는 3850만~4100만원에 책정됐다. 우성트램타워와 같은 근린상가의 경우 위례 중심부인 중앙역 주변에 형성된다면, 이 상가는 위례신도시에서 가장 먼저 개통되는 지하철 8호선 우남역(2017년 예정) 인근에 위치할 예정이다.
분양대행사의 차 모 과장은 “2021년 개통하는 중앙역보다 2017년 우남역 개통으로 가장 먼저 상권이 형성될 것이기 때문에 투자수익을 조기에 환수하고자 하는 고객들의 문의가 많다”며 “위례에서 오피스텔이라고 해봐야 총 2300여실 정도밖에 안되기 때문에 인근 8000실에 달하는 문정지구와 5000실에 달하는 세곡지구에 비해 투자가치가 높다”고 소개했다.
그는 또 “현재 1층 상가는 지주사 배당분 외에 판매가 완료됐다”며 “2층 일부와 3층, 지하상가는 잔여물량이 남아있지만, 물량이 적어 코너자리 등 인기위치는 곧 판매가 완료될 것”이라고 예상했다.
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위례신도시에 들어서는 오피스텔은 한화 오벨리스크와 효성해링턴타워, 현대 3차 아이파크 등 총 4곳이다. KCC건설도 약 300여실의 오피스텔을 곧 분양할 계획이다. KCC건설은 현재 홍보관 오픈을 앞두고 막바지 공사에 한창이다.
한화건설이 시공하는 오벨리스크 상가는 지상 1~2층 총 193실을 일반 분양중이다. 1층 기준 3.3㎡당 분양가는 2200만~3600만원까지 형성됐다. 위치는 우성트램타워와 같이 중앙역 바로 앞이다. 분양가는 우성트램타워보다 전반적으로 저렴한 편이다.
분양대행사의 김 모 실장은 “오벨리스크 상가의 최대 장점은 지하에 롯데시네마가 장기 20년 임대로 확정돼 유동인구나 공실 걱정은 안해도 된다는 점”이라며 “현재 1층은 저렴한 물량은 거의 판매됐고, 8억대 이상만 일부 남아있다”고 전했다.
그는 또 “다른 오피스텔의 경우 대출이 40%까지 나오지만 오벨리스크는 50%까지 가능하기 때문에 초기 부담도 적다”고 강조했다.
이러한 위례 오피스텔의 상가에 대해 전문가들은 분양가를 일반 상가와 단순 비교해선 안된다고 조언한다. 일반 주상복합 아파트 저층 상가나 근린상가의 경우 전용률이 40%대 후반에서 많게는 50%에 육박하지만, 오피스텔 상가는 평균 42~43%에 불과하기 때문이다. 특히 오벨리스크 상가의 경우 지하에 창고면적을 일반 분양평수에 포함하기 때문에 전용률이 상대적으로 더 낮은 편이다.
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마지막으로 지난해 말 위례에서 주상복합 아파트로는 최고 청약경쟁률을 기록했던 ‘아트리버푸르지오’ 홍보관을 찾았다. 단지 내 상가인 스칸디몰은 1~2층 총 78실을 분양중이다. 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 3000만~4070만원까지 형성됐으며, 위례 중앙역에서 밑으로 다소 떨어진 수변공원 앞에 위치할 예정이다.
분양대행사 관계자는 “아마 위례에서 분양한 같은 주상복합아파트 단지 내 상가 중 분양가가 가장 저렴할 것”이라며 “지난해 최고 청약경쟁률을 기록했던 자이와 현재 프리미엄이 가장 높은 래미안 사이에 위치한 점도 강점”이라고 말했다.
그에 따르면 현재 2층 상가는 모두 계약이 완료됐고, 1층 일부가 남아있는 것으로 파악됐다. 다만 가격대는 가장 저렴한 6~7억대 물량은 이미 계약됐고, 8억원대 이상의 물량만 남아 있다.
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전문가들은 위례신도시 상가투자에 있어 장기적인 안목으로 신중하게 판단할 것을 주문하고 있다. 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 “위례는 다른 지역에서 넘어오는 상권이라기보다는 자체상가라 볼 수 있다”며 “현 시점에서 분양가가 높고 낮음을 판단하기엔 이른 면이 있기 때문에 향후 상권이 어떻게 형성되는지를 지켜볼 필요가 있다”고 조언했다.
김은진 부동산114 연구원은 “위례 중심부인 중앙역보다는 역 개통이 빠른 우남역 주변상가가 빨리 활성화될 것으로 예상된다”며 “다만 투자자 입장에선 향후 중앙역과 트램라인이 형성될 시기와 주변 인프라 등도 꼼꼼히 따져본 후 결정해야 할 것”이라고 말했다.
/글로벌이코노믹 최인웅 기자
