[송계신의 경제포커스] 제2금융권 '대출 폭탄' 터지나

[글로벌이코노믹=송계신부국장] 금융감독원이 211조원에 이르는 제2금융권의 부동산담보대출 실태 조사에 나섰다.

부동산 경기침체가 지속되는 가운데 주택담보대출 관리가 제대로 되지 못할 경우 제2금융권 부실의 뇌관이 될 수 있다는 우려에서다.
사실 제2금융권이 담보로 잡은 부동산은 은행에서 대출이 거절되거나 담보가치가 떨어진 자산이 많다.

더욱이 제2금융권은 주택담보대출뿐 아니라 상가, 공장, 토지, 임야 등을 담보로 ‘고위험 고수익’ 방식의 상업용 부동산담보대출을 많이 해줘 부실 위험이 더 큰 것으로 관측되고 있다.

금감원이 이번 실태 조사에서 2금융권 부동산담보대출에 심각한 위험 징후가 포착되면 어떠한 방식이든지 조치를 취할 가능성이 높아 주목된다.

#제2금융권 부동산담보대출 ‘경고음’

-금감원, 제2금융 부동산대출 위험징후 조사
-주택담보대출 LTV 초과대출 여부 집중조사
-상가·토지등 상업용부동산담보대출 부실화
금융감독원이 제2금융권의 부동산담보대출에 대한 실태 조사에 나선 것은 211조원 규모의 부동산담보대출에 위험 징후가 포착되고 있기 때문이다.

금감원은 특히 집값 하락으로 위험이 커진 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)을 살펴보는 데 주력한다. 은행보다 상대적으로 비중이 큰 상가·토지 담보대출 등도 조사 대상이다.

금감원은 제2금융권에 속한 금융회사에서 부동산담보대출 관련 자료를 넘겨받아 현황을 점검키로 했다.

제2금융권에서 부동산담보대출을 취급하는 곳은 농·수·신협 등 상호금융사, 저축은행, 보험사, 할부금융사다. 이들 금융사의 부동산담보대출 잔액은 211조원으로 한국은행이 집계한 총 여신 309조원의 68.3%를 차지한다.

금감원은 주택담보대출의 LTV 수준과 한도 초과 여부를 먼저 들여다본다. 대출금을 집값으로 나눈 LTV가 높을수록 위험도가 올라간다.

제2금융권 LTV는 상호금융사 50%∼65%, 저축은행과 할부금융사 60%∼70%, 보험사 50%∼60%로 대부분 은행(50%∼60%)보다 상대적으로 덜 엄격하다.

은행 대출이 거절되거나 담보가치가 낮아 제2금융권을 찾는 사례가 많았기 때문에 은행보다 제2금융권이 먼저 부동산대출 부실화가 나타날 가능성이 큰 게 현실이다.

특히 과거에는 각종 편법을 쓰거나 제도의 허점을 틈타 80%∼90%까지 LTV를 높여 대출을 늘린 만큼 부실이 발생했을 확률도 높다고 금감원은 의심하고 있다.

#제2금융권 대출관리 부실 심각

-주택담보에 한도초과대출 많아 부실 도화선
-이면계약’등 편법 동원 LTV 한도 초과 대출
-제2금융권 부동산담보가치 수시재평가 미흡

제2금융권은 주택담보대출의 담보가치를 제대로 평가하지 않을 가능성도 크다. 은행권은 3∼6개월마다 담보가치를 재평가하지만 제2금융권이 은행처럼 했을지는 의문이다.

제2금융권의 부동산담보대출이 문제되는 것은 은행에서 한도가 찬 대출의 후순위로 대출을 취급하거나, 한도를 넘겨 대출하려고 신용대출로 꾸미는 ‘이면(裏面) 담보계약’도 적지 않기 때문이다.

특히 상호금융사의 경우 평균 LTV가 49%로 안정적인 것으로 나오지만 지역 또는 대출자별로 편차가 상당히 큰 것이 문제로 지적되고 있다.

제2금융권은 주택담보대출뿐 아니라 상가, 공장, 토지, 임야 등 상업용 부동산을 담보로 대출한 해줘 중소기업 경기침체 여파에 그대로 노출돼 있다.

주택담보대출에 치중한 은행과 달리 제2금융권에선 ‘고위험 고수익’ 방식의 상업용 부동산담보대출을 많이 했기 때문이다.

주택담보대출을 제외한 부동산담보대출의 LTV는 당국의 규제를 받지 않고 자체적으로 관리하는데 이런 대출은 129조원에 달한다.

#주택가격 하락 속 2금융권 ‘흔들'

-제2금융권 부동산담보대출 총 211조원 달해
-집값하락속 제2금융권 담보대출 연체율 상승
-제2금융권 체계적 조사·위험관리시스템 미흡

제2금융권에 속하는 금융회사들의 부동산담보대출은 저축은행 20조3,000억원, 상호금융 160조1,000억원, 캐피털 1조1,000억원, 보험사 29조5,000억원 등 총 211조원에 달한다.

우선 조사 대상은 전체 부동산담보대출의 39%에 해당하는 82조2,000억원의 주택담보대출이다.

국민은행의 주택가격동향을 보면 주택 매매가격 상승률은 올 들어 꾸준히 둔화했다. 특히 서울지역 아파트 매매가격은 지난 7월 97.1로 전년보다 2.7% 떨어졌다. 매달 하락폭이 깊어지고 있다.

아파트 가격이 하락하면 LTV 한도 초과대출은 급증한다. 집값이 더 내려가면 은행보다 관리가 허술한 2금융권에서 부실이 먼저 터질 개연성이 높다.

영업 확장을 위한 과도한 대출 사례가 많아 집값 하락시 LTV가 높고 후순위대출을 취급한 제2금융권이 은행보다 먼저 위험에 빠지게 되는 것이다.

특히 제2금융권은 은행에서 거부된 대출자들이 많다는 점에서 대출자 신용등급이 낮고 연체율이 높은 경향이 있다.

제2금융권 연체율은 상호금융이 3%대, 보험이 0.75%다. 저축은행과 할부금융사는 공개되지 않았으나 매우 높을 것으로 추정되고 있다.

제2금융권의 주택담보대출은 후순위대출, 이면담보계약 등 여러 뇌관을 품고 있다.

후순위대출이란 은행이 LTV 한도인 50%까지 먼저 대출해주면 저축은행이나 상호금융 등 LTV가 65∼70%로 더 높은 제2금융권 금융회사가 나머지 15∼20%를 추가 대출해주는 것을 의미한다.

주택가격이 내려가 대출액이 LTV 한도를 초과하게 되면 후순위로 들어간 제2금융권은 채무 회수가 어려워져 은행보다 먼저 부실화할 수 있다.

더 큰 문제는 제2금융권에서 LTV 한도를 넘겨 대출하려고 신용대출의 형태를 빌리는 이면담보계약을 했을 가능성도 있다는 것이다.

LTV 한도가 70%인 제2금융권에서 80%까지 대출을 해주겠다고 고객을 유인하고서 서류상으로는 70%는 주택담보대출, 나머지 10%는 신용대출로 하는 식이다.

금감원이 이번 조사에서 집중적으로 들여다보는 부분도 근저당 범위에서 LTV 한도에 맞춰 대출해놓고 신용대출로 더 주는 형태인 이면계약인 것으로 알려졌다.

부동산 경기 호황기에 은행에서 LTV 50%를 받아도 제2금융에서 2순위로 20%를 받고 신용대출로 10%를 더 받는 경우가 많았다.

따라서 최근 주택경기가 장기침체에 빠지면서 제2금융권의 부동산담보대출은 다중채무자 문제로 대두할 가능성이 있다는 것으로 우려된다.

상업용 부동산담보대출도 위험하기는 마찬가지다. 상가나 토지 등 상업용 부동산담보대출은 ‘고위험 고수익’ 방식이라 부동산 경기에 더욱 민감하다.

은행과 부동산에 대한 담보평가가 허술하게 진행된 점도 문제로 지적되고 있다.

상호금융 단위조합은 2∼3명이 업무를 맡고 있어 제대로 담보평가가 이뤄지고 있는지도 의문이다. 제2금융권은 지점 수가 많음에도 은행처럼 체계적인 시스템을 갖춰놓지 않아 정확한 조사와 사후관리를 하지 못하는 실정이다.

상호금융은 지점이 2,000여개에 달해 자료 수집이 쉽지 않은데다 중앙회를 통해 자료를 받더라도 믿을만한 정보인지도 의문이 제기되고 있다.