북위례도 '남위례 로또분양' 재현? 송파권 vs. 하남권이 변수

[글로벌이코노믹 오은서 기자] 입주가 완료된 위례신도시 '남위례'의 중대형 아파트 값이 3.3㎡당 평균 3000만원을 넘어서다 보니 올해 분양을 앞두고 있는 '북위례' 신도시 아파트도 '로또 분양'으로 불리며 수요자와 투자자들의 관심을 집중시키고 있다.

북위례 신도시를 동서로 갈라 송파권은 '입지', 하남권은 '분양가'라는 각자의 강점이 작용하고 있어 어느 행정구역의 아파트로 분양신청 하느냐에 따라 당첨확률과 분양 프리미엄(웃돈)이 크게 좌우되기 때문이다.
11일 부동산인포에 따르면, 위례신도시 북위례에서 올해 7곳 4733가구가 분양을 대기하고 있다. 이 가운데 '송파권'은 호반건설·계룡건설 등 3곳 1883가구를, '하남권'은 우미건설·현대엔지니어링·중흥건설 등 4곳 2850가구를 각각 선보일 예정이다.

올해 위례신도시에 공급되는 4700여 가구는 모두 수변공원 위쪽에 있는 '북위례' 중대형 물량으로 서울 송파구와 인접해 있어 '남위례'보다 입지여건이 좋다는 평가를 받고 있다.

그러나 엄밀히 구분하면 행정구역상 '송파권'과 '하남권' 두 지역에 걸쳐 있어 북위례 분양을 희망하는 수요자들은 청약조건과 대출, 분양가 등을 면밀히 검토해야 할 것이라고 부동산인포를 조언한다.

위례신도시는 총 677만 4628㎡ 면적에 ▲서울 송파구 장지동·거여동 ▲성남시 수정구 창곡동 ▲하남시 학암동 일대 등 3개 지역에 걸쳐 조성되고 있다. 서울과 하남, 성남등 3개 지역에 들어서다 보니 동일한 위례신도시 아파트라 하더라도 주소지에 따라 당첨확률이 크게 달라질 것이라고 업계 관계자들은 분석한다.

특히 행정구역 상 위례신도시 내 서울 송파구는 '청약물량 50%'를 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다.

반면에 경기 하남을 주소지로 하는 단지는 하남시에서 1년 이상 산 사람에게 '30%'를, 경기도 6개월 이상 거주자에게 20%를 배정한다. 나머지 절반은 경기 6개월 미만 거주자와 서울, 인천 시민에게 돌린다.
청약 예치금액도 달라 ▲서울은 전용면적 85㎡ 이하 300만원 ▲102㎡ 이하 600만원 ▲135㎡ 이하 1000만원 ▲135㎡ 이상 모든 면적 1500만 원이지만, 경기도는 서울과 동일한 전용면적에 각각 200만 원, 300만 원, 400만 원, 500만 원만 예치돼 있으면 된다.

또한, 서울 송파구는 청약조정대상지역, 투기과열지구외 투기지역으로도 지정돼 있어 기존주택에 대출이 있으면 대출 자체가 이뤄지지 않는다. 다만, 기존주택을 2년 이내에 처분한다고 약정할 경우에만 대출이 가능하다.

주거환경에서 북위례 신도시의 '송파권'은 거여동과 문정동 일대가 가까워 기존 생활편의시설, 지하철 이용이 비교적 쉽다는 강점이 있다. 문제는 분양가인데 행정구역상 송파권은 하남권보다 택지비가 3.3㎡당 300만~500만 원 비싸다. '송파권' 분양가가 '하남권'보다 높을 수밖에 없다.

여기에 3월부터 기본형 건축비 상한액이 2.25% 올라 앞으로 '송파권'에서 나올 아파트 분양가는 3.3㎡당 평균 2000만 원대 중반까지 오를 가능성이 높다는 게 업계의 분석이다. 결국 북위례 신도시 '송파권'의 분양가가 대부분 9억 원을 넘어서 중도금 대출 자체도 어렵게 된다.

'하남권'도 기본형 건축비 상한액 인상의 영향은 받겠지만 '송파권'과 비교해 실수요자를 끌어당기는 분양가 경쟁력은 더 높다고 볼 수 있다.

부동산인포 권일 팀장은 "지역이 달라진다는 것은 지역 우선수위가 달라지는 것"이라며 "올해 위례신도시가 송파권(서울)과 하남권(경기)으로 갈라져 나오는데 서울 거주자는 당연히 송파권을 청약할 것이고, 하남 거주자는 서울쪽에 청약하고 싶어도 서울 거주자 우선 배정이라 현재 살고있는 지역을 중심으로 청약을 할 수밖에 없는 상황"이라고 말했다.

다만 "무주택 청약에서 미분양이 난다거나 부적격 취소가 간간히 나오는데 그런 틈새수요를 노려볼 만도 하다"며 해당 건설사에서 이같은 미분양·부적격자 물량들을 감안해 사전모집 하는 경우에 금융결제원의 안내가 있으니 적극 활용할 것을 권 팀장은 권고했다.

다른 부동산업계 관계자도 "북위례 신도시가 남위례보다 분양가가 저렴해 청약에 도전해 볼만한 가치가 있다"면서 "지역적인 부분은 행정구역이 바뀌고 나중에 학교배정 등이 달라지지만 학군을 제외하면 어차피 생활권은 같아지기 때문에 굳이 송파냐 하남이냐에 연연하기 보다는 '소신있게 청약하는 것'이 중요하다"며 내집마련의 실수요성을 강조했다.


한편, 위례신도시 북위례 아파트분양은 '하남권'에서 먼저 시작된다.

우미건설은 A3-4b블록에서 '위례신도시 우미린 1차'를 오는 4월 분양할 예정이다. 전용면적 102~144㎡ 총 875가구다. 단지 인근으로 청량산과, 남한산성, 위례근린공원이 있어 주거환경이 쾌적하고, 서울 지하철 5호선 마천역도 이용할 수 있다. 주변으로 초등학교 예정 용지가 있고, 성남GC도 있어 일부 동에서는 골프장 조망이 가능하다. 10월에는 위례신도시 A3-2블록에서 '위례신도시 우미린 2차' 422가구도 공급할 예정이다.

현대엔지니어링은 이보다 앞선 3월 말 경기도 하남시 위례신도시 A3-4a블록에서 '힐스테이트 북위례'를 공급한다. 전용면적 92~102㎡ 총 1078가구다. 단지 앞 700m 거리에 수변공원과 남한산성 도립공원이 있다. 개교예정인 초등학교 부지도 가깝다. 서울외곽순환도로와 분당~수서고속화도로 이용도 쉽다.

북위례 '송파권' 분양은 이르면 4월부터 선보일 예정이다. 계룡건설은 4월 위례신도시 A1-6블록에 '북위례 계룡리슈빌(가칭)'을 내놓는다. 전용면적 105~125㎡ 총 494가구다. 단지는 인근에 초·중·고가 밀집해 있으며 지난 12월 개장한 스타필드 시티 위례와도 가깝다. 또 송파IC를 비롯해 송파대로, 성남대로, 분당~수서고속화도로 등과 인접해 강남, 분당 접근이 용이한 교통망을 갖췄다.

호반건설도 5월쯤 2개 단지를 공급할 계획이다. 위례신도시 A1-2블록에 '위례 호반베르디움 3차' 전용면적 108㎡ 689가구가 들어서며, 위례신도시 A1-4블록에는 '위례 호반베르디움 5차' 전용면적 108~140㎡ 700가구가 들어선다.


오은서 기자 oestar@g-enews.com