한국개발연구원(KDI)은 이 같은 내용이 담긴 ‘KDI FOCUS: 갈라파고스적 부동산 PF, 근본적 구조개선 필요’를 20일 발표했다.
우리나라의 경우 사업 주체인 시행사는 총사업비의 3%에 불과한 자본만 투입하고 97%는 빚을 내서 PF 사업을 추진하는 것으로 나타났다.
반면 미국의 자기자본비율은 33%였으며 이외에도 일본(30%), 네덜란드(35%), 호주(40%) 등 주요 선진국들은 30∼40% 수준이다. 시행사가 전체 자기자본의 33~50%를 직접 투입하고 나머지를 다른 지분투자자들이 충당하는 구조다.
KDI는 이러한 저자본·고보증 구조와 수분양자의 자금을 건설자금으로 활용하는 것을 허용하는 행태가 시스템 리스크를 초래하며 위험을 확대하는 역할을 한다며 시행사의 실패가 납세자의 부담으로 이어지는 구조가 반복되고 있다고 설명했다.
황순주 KDI 연구위원은 "우리나라처럼 시행사가 아닌 제3자(건설사 등)가 PF대출을 보증하는 경우는 주요국에서 거의 찾아볼 수 없다”고 지적했다. 또 시행사가 수분양자의 자금을 건설자금으로 활용하는 것을 허용하는 나라도 우리나라가 거의 유일하다고 덧붙였다.
황 연구위원은 이를 해결하기 위해서는 시행사의 자본 확충을 유인할 간접규제와 리츠 활성화를 추진해야 한다고 강조했다.
자기자본비율이 낮을수록 금융회사가 PF대출을 공급할 때 더 많은 대손충당금을 쌓도록 규제하는 방식으로 시행사의 자기자본비율을 높일 수 있다는 지적이다.
또 리츠는 리츠법에 따라 최소 자기자본비율 규제가 이미 적용되고 있어 자기자본비율이 주요 선진국 수준으로 높아 개발이익의 사회화가 가능하다고 설명했다.
리츠는 현재 법에 따라 자기자본의 2배까지만 차입이 가능한데, 이는 최소 33%의 자기자본비율을 의미한다. 실제로 한국부동산원에 따르면, 일반형 개발리츠의 평균 자기자본비율은 40.6%에 달한다.
황 연구위원은 또 부동산 PF 종합 데이터베이스를 구축하는 것이 매우 중요하다고 강조했다. 현재는 국토교통부, 금융당국, 신용평가사, 주택도시보증공사(HUG) 등 어느 곳도 모든 사업장에 대해 체계적인 재무 및 사업 정보를 수집하지 않고 있다며 부동산 PF에 대한 사업장별 재무 자료와 사업성에 관한 자료가 매우 부족한 상황이라고 말했다.
김다정 글로벌이코노믹 기자 2426w@g-enews.com
