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14일 경제관계장관회의에서 발표된 '부동산 PF제도 개선방안'에 따르면, 정부는 세제 혜택과 금융규제 정비를 통해 PF 시장의 건전성을 높이기로 했다.
이는 미국이 1992년 도입해 리츠 시장 성장을 이끈 '업리츠(UP-REITs)' 방식을 벤치마킹한 것으로, 토지주가 땅을 판 뒤 손을 터는 것이 아니라 현물 출자를 통해 리츠 주주로 참여하면서 사업 수익을 나누면(배당) 토지 매입 비용이 들지 않고, 자기자본비율은 높아지는 구조다.
현재 국내 PF 시장은 낮은 자기자본비율로 인해 사업 초기부터 브리지론이라는 고금리 대출(약 연 10% 이상)에 의존하는 구조적 문제를 안고 있다. 미국이나 일본의 경우 부동산 개발사업 시 자기자본비율이 30~40%에 달하는 반면, 국내는 3~5%에 그쳐 위기에 취약한 상황이다. 이로 인해 금리 상승이나 경기 위축 시 이자비용이 급등해 PF 사업성이 급격히 악화되는 악순환이 반복되어 왔다. 규모가 큰 사업장의 경우 기간이 1년만 지연돼도 이자가 몇백억이 쌓이는 경우도 있다.
이렇다 보니 은행은 사업성을 제대로 평가하기보다는 건설사·신탁사의 보증(책임준공 확약)에 의존해 대출해준다. 시공사가 리스크를 과도하게 짊어지는 구조다.
이러한 구조 속에서 부동산 PF의 리스크는 '시행사→건설사→금융사'로 확산될 가능성이 있다.
이에 정부는 금융회사들이 PF 대출 심사 시 전문평가기관을 통한 사업성 평가를 의무화하고, 시행사의 자기자본비율에 따라 대출 위험 가중치와 대손충당금을 차등 적용하기로 했다.
또한 은행과 보험사의 장기임대주택 투자사업을 허용하는 등의 제도도 발표했다.
금융위원회 강영수 금융정책과장은 “(바뀐 규제환경 속에서도)자본이 부족한 시행사도 금융사의 사업성 평가를 거치면 충분히 사업이 가능하다”며 “시행사는 자기자본비율을 늘려야 하며 이를 위한 다양한 혜택을 만들었다”고 설명했다.
다만 정부는 구체적인 규제 시행 시기를 확정 발표하지 않았다. 강 과장은 “구체적인 규정을 내년에 마련하고 유예기간을 고려하면 내년에 규제 시행은 어렵다”며 “이 과정에서 부동산 경기 등 여러 경제 상황을 검토하고 금융권 의견 수렴 과정도 필요하다”고 말했다.
김다정 글로벌이코노믹 기자 2426w@g-enews.com
