역전세 반환대출에 부실차주 늘까…규제완화 1년 연장에 우려

‘역전세 반환대출’에 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 않겠다는 규제 완화가 올해 말까지 연장되면서 부실차주에 대출이 우려된다.

역전세를 겪은 집주인에 DSR 40% 규제를 적용하는 대신 총부채상환비율(DTI) 60% 규제를 적용하면서, 사실상 전세금 반환 불능 차주의 대출 여력을 늘려주기 때문이다. 경제 위기 상황에서 부실 차주 대출액이 늘면 연체율 상승이 우려된다.
6일 금융권에 따르면 금융위원회는 역전세 반환대출 규제 올해 말까지 시행한다. 금융위 측은 “지방과 비아파트 중심으로 역전세 상황이 지속할 가능성이 커 전세보증금 반환 어려움 등 주거 안정 저해 우려를 반영했다”고 배경을 밝혔다.

입주 물량 감소, 불확실성에 따른 매매 심리 위축 등으로 전세 수요가 늘어, 올해 전세가도 오를 가능성이 크다는 것이 업계 중론이다. 실제로 KB부동산 통계에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 매매가 대비 전세가 비율은 67.8%로, 코로나19 팬데믹이던 2021년 4월(68.05%) 이후 3년 8개월 만에 가장 높은 수치다.
금융위가 역전세 반환대출 규제 완화를 연장한 것은 지난해 7월 이후 두 번째다. 지난 2023년 시행된 이 방침을 두고, 당시 정부는 ‘대부분 (역전세 사례는) 이번 규제 완화 범위 내에서 해소될 것’이라고 봤으나 지난해에 이어 올해 또 연장을 단행한 것이다.

다만 이 같은 역전세 반환대출 자체가 상환 여력이 크다고 볼 수 없는 차주에도 돈을 내주는 것이기 때문에 건전성 관리가 예의주시 될 것으로 보인다. DSR은 자신의 연 소득 중 빚을 갚는 데 필요한 원리금 비율이 소득의 40%를 넘지 않도록 해 사실상 대출액은 제한하려는 목적인데, 역전세 반환대출은 이 규제를 적용받지 않기 때문이다.

은행권의 연체율 관리 숙제는 1년 더 이어질 예정이다. 세입자에 전세자금을 돌려주지 못한 채 다른 방편 대출도 받지 못한 차주에 돈을 빌려준다는 점에서다. 한 은행권 관계자는 “역전세 반환대출이 1년 더 시행되는 만큼, 특정 기준에 부합하는 차주에 건전성 높은 대출을 취급할 수 있도록 그간 진행해온 그대로 이어갈 것으로 보인다”고 말했다.

대출 적용 기준을 달리 함으로서 ‘빚 돌려막기’를 가능하게 한다는 비판도 따른다. DSR 규제를 적용받는 주택담보대출, 신용대출 등을 들고 있는 차주가 DTI를 적용받는 이 대출에까지 손을 뻗는다면 실행되는 대출 규모만 확대되고, 여력이 없는 차주들은 기타 금융권까지 손을 벌릴 수 있기 때문이다. 결국 재무건전성이 좋지 않은 집주인이 시장에서 도태되지 않고 또다시 거래를 단행할 여지를 만들어줄 수 있다.

이와 관련, ‘세입자 피해 감소’라는 당국의 본래 목적은 일관되는 것으로 보인다. 한 관계자는 “최근 부상한 불확실성까지 더해져 세입자 피해가 커질 수 있는 점을 고려했다”며 “차주의 특례 전세보증금 반환 보증보험 가입, 세입자 보증보험 수수료 납부를 규정하는 방편 이외의 여러 거름망으로 방침을 이어갈 예정이다”고 말했다.

한편 역전세 반환대출은 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증보험 등이 취급하는 반환 보증보험에 가입된 상태에서 시중은행에서 시행할 수 있다.


이민지 글로벌이코노믹 기자 mj@g-enews.com