"부채 많은 글로벌 부동산 강제 매각 시간 문제"

글로벌 부동산 시장에서 부채가 많은 자산에 대한 강제 매각이 늘어날 것으로 전망됐다.

로이터통신에 따르면 영국 부동산 투자회사 엠앤지 리얼 에스테이트(M&G Real Estate)는 28일(현지시간) 발표한 글로벌 부동산 전망 보고서에서 "은행들이 문제가 있거나 품질이 낮은 자산을 현재 금리로 재융자하는 것을 점점 꺼리고 있다"며 "더 많은 양의 강제 매각이 일어나는 것은 시간 문제"라고 밝혔다.
M&G는 특히 중국, 독일, 스웨덴의 부동산 개발업체들이 최근 몇 년간 차입 비용이 급등하면서 어려움을 겪고 있다고 지적했다. 일부 프로젝트는 최저 금리로 자금을 조달했지만 현재 주요 대출 조건에 근접하거나 이를 위반할 위기에 처해 있다.

호세 펠리서 M&G 투자 전략 책임자는 "부동산 투자의 새로운 시대가 도래했다"며 "새로운 사고방식이 필요하다"고 말했다.
펠리서는 중국 시장의 문제가 구조적이라기보다는 순환적 문제이고 도시화와 같은 주요 성장 동력이 온전하기는 하지만 중국 시장의 회복에는 시간이 걸릴 것이라고 전망했다.

유럽에서는 부동산 부채의 높은 비용과 급격한 자산 가격 조정으로 인해 독일에서 부동산 강제 매각이 가장 많이 발생할 것으로 예상했다.

보고서는 또한, 영국 상업용 부동산 대출의 약 40%가 2024년과 2025년에 만기될 예정이며 평균 부동산 가치는 2022년 중반 이후 20% 이상 하락했다고 밝혔다.

보고서에 따르면 일부 차용인은 대출 갱신을 위한 이자 보장 비율 약정을 충족할 수 없으며 열려 있는 재융자 옵션을 찾는 데 어려움을 겪을 수 있다.

M&G는 이것이 대체 대출 기관이 개입할 수 있는 기회를 제공할 수 있다고 말했다.

펠리서는 "부동산 부채는 점점 더 매력적인 투자 제안이 되고 있다"고 말했다.

글로벌 오피스 시장도 위워크의 파산으로 인해 동요하고 있다. 공실률이 증가하면서 이미 투자자들에게 타격을 주고 있는 최대 비즈니스 허브의 전망이 어두워졌다.

그러나 모든 사무실이 동일한 것은 아니라고 펠리서는 말했다.

보고서는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나1) 팬데믹(세계적 대유행) 이후에도 직원들이 재택근무를 포기하는 속도가 느리고 건물이 지속 가능성 목표를 달성하기 위해 값비싼 업그레이드에 직면하고 있기 때문에 품질이 낮은 사무실은 전 세계적으로 위험한 투자라고 밝혔다.

미국은 아시아나 유럽보다 훨씬 더 나쁜 위치에 있으며, 주요 도시의 도심 공실률은 일반적으로 유럽의 주요 비즈니스 허브의 한 자릿수에 비해 25~30% 사이라고 펠리서는 말했다.

미국의 사무실 근무는 전염병 이전 수준의 50%에 불과하다고 보고서는 부동산 서비스 회사인 JLL을 인용하여 추정한 반면 유럽의 수치는 75%로 회복되었다.

M&G는 환경, 사회, 거버넌스 자격 증명과 중앙 위치에 초점을 맞춰 프라임, 울트라프라임, 2차 공간 시장을 창출하고 있으며, 비프라임 부동산은 "상당한 임대 위험과 약한 임대 전망"에 직면해 있다고 말했다.


이태준 글로벌이코노믹 기자 tjlee@g-enews.com