연준 금리 인하, 美 상업용 부동산 시장 구원할 수 있을까?

최근 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하 발표는 주식 시장 등 금융 시장에 활기를 불어넣었지만, 상업용 부동산 시장에 미치는 영향은 아직 불분명하다. 특히 팬데믹 이후 침체된 사무실 부동산 시장의 회복 여부는 여전히 불투명한 상황이다.

금리 인하, 상업용 부동산 재융자 부담 완화 기대
내년에는 약 1조 달러 규모의 상업용 부동산(CRE) 부채 만기가 도래한다. 이 중 약 8%는 문제가 있는 사무실 부문과 관련되어 있어 우려를 낳고 있다. 전문가들은 금리 인하가 사무실 시장의 근본적인 문제를 해결하지는 못할 것이라고 경고하지만, 재융자 부담을 완화하여 시장 붕괴 가능성을 낮출 수 있다고 보고 있다.

상업용 부동산 대출은 일반적으로 5년, 7년 또는 10년 후에 재융자되는데, 연준의 금리 인상으로 인해 재융자 시 더 높은 이자율을 부담해야 하는 상황이었다. S&P 글로벌에 따르면 2024년 만기가 되는 CRE 부채의 평균 이자율은 4.3%인 반면, 2024년에 발생한 부채의 평균 이자율은 6.2%에 달한다. 이는 재융자 시 월 상환액이 크게 증가함을 의미한다.
그러나 연준의 금리 인하와 향후 추가 인하 가능성은 재융자 부담을 완화시켜 부동산 시장에 긍정적인 신호를 보내고 있다. CBRE의 다린 멜롯 부사장은 "향후 금리 인하로 10년 만기 국채 수익률이 3% 중반 범위로 떨어질 경우, 많은 상업용 부동산 거래가 재융자될 수 있을 것"이라고 전망했다. 또한, 연준의 금리 인하 정책은 투자자들에게 경제 연착륙 가능성에 대한 기대감을 심어주어 시장 참여를 촉진할 수 있다.


하지만 사무실 부동산 시장은 여전히 어려움을 겪고 있다. 팬데믹 이후 재택근무 확산으로 사무실 수요가 감소하면서 공실률이 증가하고 임대료와 부동산 가치가 하락했다. 일부 사무실 소유주들은 대출 상환에 어려움을 겪고 있으며, 은행들은 부실 대출에 대한 대비를 강화하고 있다.

전문가들은 금리 인하가 사무실 시장의 근본적인 문제를 해결하지는 못할 것이라고 지적한다. 도이체은행 분석가들은 "사무실은 '노후화 재설정'을 겪고 있으며, 이는 금리가 악화시키고 있다"고 분석했다. 즉, 사무실 시장의 침체는 금리 문제뿐 아니라 팬데믹 이후 변화된 근무 환경과 밀접한 관련이 있다는 것이다.


현재 상업용 부동산 시장의 어려움은 금융 위기 가능성을 떠올리게 하지만, 전문가들은 상업용 부동산 부실이 전체 경제에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보고 있다. 미국의 대형 은행들은 엄격한 규제 감독을 받고 있으며, 충분한 자본을 보유하고 있어 부실 대출을 감당할 수 있다는 것이다.

또한, 사모펀드 등 투자자들이 상업용 부동산 시장에 대한 투자를 늘리고 있어 부실 자산이 대량으로 발생하는 최악의 상황은 피할 수 있을 것으로 예상된다.

결론: 금리 인하, 상업용 부동산 시장에 긍정적…하지만 사무실 부문 회복은 불투명

연준의 금리 인하는 상업용 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 사무실 부문의 회복은 여전히 불투명하다. 사무실 시장은 팬데믹 이후 변화된 근무 환경에 적응하고 새로운 수요를 창출해야 하는 과제를 안고 있다.

금리 인하 외에도 정부의 지원 정책, 기업들의 투자 확대 등 다양한 노력이 필요하며, 상업용 부동산 시장의 회복 여부는 향후 경제 전반에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.


이태준 글로벌이코노믹 기자 tjlee@g-enews.com