엘리엇 투자, 저평가된 일본 부동산주에 관심 환기

액티비스트 펀드 엘리엇 인베스트먼트 매니지먼트가 스미토모 부동산 개발에 대한 투자를 결정하면서 일본 부동산 개발업체들의 주가가 도쿄 증권거래소에서 일제히 강세를 보였다고 25일(현지시각) 일본의 경제신문 닛케이 아시아가 보도했다.

미쓰비시 부동산은 25일 4% 이상 상승 마감했고, 미쓰이 부동산도 1% 이상 상승했다. 스미토모 부동산 개발은 엘리엇의 투자 소식이 처음 보도된 전날 10.5% 급등한 후 이날은 횡보했다.

업계 전문가들은 엘리엇이 투자하기 전부터도 스미토모 부동산이 극도로 저평가된 상태였다고 평가한다. 특히 이 회사가 부동산 포트폴리오에서 보유한 막대한 미실현 이익을 고려할 때 더욱 그렇다.

라쿠텐 증권의 수석 투자 전략가 구보타 마사유키에 따르면, 스미토모 부동산의 대차대조표상 미실현 부동산 이익 금액은 2024년 3월 말 기준 3조 9,900억 엔(약 40조 원)으로, 미쓰비시 부동산의 4조 8,500억 엔에 이어 두 번째로 많은 실물 자산을 보유하고 있다.
더욱 주목할 점은 스미토모 부동산의 주식이 이러한 미실현 이익을 고려한 후에도 장부가의 59%에 불과하다는 사실이다. "회사 역사상 밸류에이션이 이렇게 낮았던 적은 없었다"고 구보타는 지적했다. 미쓰이 부동산의 경우 72%, 미쓰비시 부동산은 56%로, 투자자들은 이들 회사가 보유한 미실현 이익을 현금화할 가능성을 충분히 평가하지 않고 있다.

일본 부동산 기업들의 저평가 배경에는 두 가지 주요 요인이 작용하고 있다. 2024년 3월부터 시작된 일본은행의 긴축 정책에 따른 금리 인상으로 인해 이들 부동산 개발업체는 투자자들의 선호도가 떨어졌다. 부동산 개발업체는 대규모 프로젝트 자금 조달을 위해 많은 부채를 안고 있어 금리 상승에 상대적으로 취약한 측면이 있다.

하지만 동시에 이 회사들은 일본의 부동산 가격과 사무실 임대료 상승으로 큰 이익을 얻을 수 있는 위치에 있다. 특히 스미토모 부동산은 사무실 부동산 비중이 높아 이러한 상승세의 수혜자가 될 수 있다.

이달 초 발표된 일본 정부의 연례 조사에 따르면 일본 토지 가격은 전체적으로 2.7% 상승해 1992년 이후 가장 큰 폭의 증가율을 기록했다. 특히 도쿄, 오사카, 후쿠오카의 상업용 토지 가격은 10% 이상 상승했다.

NLI 리서치 인스티튜트의 부동산 애널리스트 마코토 사쿠마는 "일본의 높은 오피스 복귀율과 함께, 최근 인플레이션과 노동력 부족으로 인한 오피스 건설 둔화로 공급이 제한적"이라며 "오피스 시장에 대해 긍정적인 전망을 유지하고 있다"고 말했다.

라쿠텐 증권의 구보타는 "투자자들이 이들 개발업체들의 주가가 너무 낮다는 것을 알아차리는 것은 시간 문제였다"고 말했다. 그는 2월에 이미 이들 기업의 저평가 상태를 지적하는 보고서를 발표한 바 있다.

엘리엇이 스미토모 부동산에 투자한 정확한 이유는 아직 밝혀지지 않았지만, 일반적으로 행동주의 주주들은 대차대조표의 효율성을 높이고 배당금 지급 및 자사주 매입을 통한 주주 환원 개선을 요구하는 경향이 있다.

이번 투자는 2024년 엘리엇이 미쓰이 부동산에 투자한 후 해당 기업이 주주 배당 비율을 높이고 자산 회전율을 개선하겠다고 약속한 것과 유사한 맥락으로 해석된다.

미즈호 증권의 선임 신용 분석가 코지 이시자키는 스미토모 부동산이 해외 부동산 프로젝트에 대한 노출이 적어 경쟁사인 미쓰비시와 미쓰이보다 훨씬 안정적인 실적을 보인다고 지적했다. 원래 오사카 중심의 기업이었던 스미토모 부동산은 도쿄 지역에서 후발주자로서 미쓰이나 미쓰비시보다 공격적으로 사업을 확장해왔다.

이시자키는 이러한 특성이 스미토모 부동산을 엘리엇에게 매력적인 투자처로 만들었다고 분석하며 "일본에서 부동산 가격이 계속 오르는 한 더 많은 행동주의 투자자들의 관심이 이어질 것"이라고 전망했다.


신민철 글로벌이코노믹 기자 shincm@g-enews.com