![[김박사 진단] 분양가 상한제와 경제학 원론 그리고 김현미 국토부 장관. 도표는 분양가상한제가 결국 사회적 총후생를 줄일 뿐이라는 경제학의 가르침을 그림으로 표시한 것이다.](https://nimage.g-enews.com/phpwas/restmb_allidxmake.php?idx=5&simg=20190920135855050804a01bf698f2181464615.jpg)
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아파트 가격이 다시 뛰고 있다.
김현미 장관은 분양가 상한가를 도입하면 아파트 가격을 크게 떨어뜨릴 수 있다고 호언장담을 했다. 이명박 박근혜 정부 시절 부동산 가격이 폭등한 것은 노무현 대통령 시절 도입한 분양가 상한제를 완화했기 때문이라고도 했다.
분양가 상한제를 확대적용하면 재건축 개개발 공급이 크게 줄 것이라는 우려가 증폭되면서 너도나도 그 이전에 집을 마련하자는 가수요가 폭발하고 있는 것이다. 그동안 부동산에 별 관심이 없었던 20대 청년층과 60 70대 고령층 그리고 저소득층들도 청약시장에 장사진을 치고 있다. 투기수요가 특히 많이 몰리고 있는 곳은 지은 지 5년 이하의 서울의 신축 아파트 들이다. 재건축 개개발 이외에 이렇다할 신규 공급의 여지가 없는 서울에서는 분양가상한제 확대로 당분간 신규 공급이 거의 불가능 할 것 같다는 전망이 이어지면서 신축 아파트들이 폭발적 인기를 끌고 있다.
우리나라의 분양가상한제는 노태우 정부시절이던 1989년 처음 도입됐다. 노태우 정부는 주택법을 일부 개정해 공공택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 분양원가연동제가 실시했다. 이 제도는 그러나 1997년 외환위기 당시 IMF의 권고로 폐지됐다. 분양가 상한제가 경제의 활력을 막는다는 지적 때문이다. 김대중 정부는 1999년 다시 주택법을 개정해 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양가격의 전면 자율화를 단행했다.
분양가 상한제를 다시 만든 것은 노무현 정부이다. 노무현정부는 아파트가격을 잡는다며 2007년 주택법을 개정하여 민간 택지에도 분양가상한제를 전면 적용하였다. 민간 택지까지 분양가 상한제를 적용한 것은 이 때가 처음이다. 노무현 정부 이전의 분양가 자율화는 특정 공공택지만을 대상으로 했다는 점에서 민간에게 주는 직접적 충격이 없었다. 정부나 공기업이 소유하고 있던 택지에만 상한제를 적용했기 때문에 헌법상의 재산권 침해 시비도 일어나지 않았다, 그런 면에서 오늘날 이슈가 되고 있는 분양가 상한제는 노무현 정부가 처음 만든 거이라고 해도 과언이 아니다. OECD 모든 나라를 통털어 민간택지에 분양가상한제를 시행하고 있는 나라는 한국 뿐이다.
분양가상한제를 시행하는 목적은 부동산 가격을 안전시켜 보자는 것이다. 그 취지는 층분히 이해하고도 남음이 있다. 문제는 상한제가 부동산 가격을 떨어뜨리기는 커녕 더 올릴 가능성이 아주 크다는 것이다. 경제학 교과서에는 공급탄력성이 0가 아닌 한 부동산 가격을 일방적으로 올릴 뿐이라고 되어있다. 상한제를 시행할 경우 재건축이나 재개발공급이 준다는 점에서 공급 탄력성이 0가 돤다는 것은 상정하기 어려운 일이다. 아니 불가능한 일이다.
경제학 교과서에는 분양가 상한제와 같은 최고 가격제를 도입하면 공급과 수요간의 차이인 초과 수요가 폭발적으로 늘어나 시장왜곡이 심화되어 암시장이 창궐하고 서민층에게 돌아가는 실제 주택공급량이 크게 준다고 단정적으로 설명하고 있다. 최고가격제를 시행하면 처음에는 가격이 내리는 것 같아도 결국 다시 오르고 사회적 총잉여가 오히려 감소한다는 것은 한 두 경제학자의 개인적 소견이나 주의 주장이 아니라 근대경제학의 확고부동한 통설이자 정립된 이론이다.
정치학도인 김현미 장관에게 경제학 원론을 한 번 정독해 볼 것을 권한다.
김대호 글로벌이코노믹 연구소 소장/ 경제학 박사 tiger8280@g-enews.com
