[김박사 진단] 목욕탕 샤워실의 바보들, 분양가 상한제와 부동산 버블세븐

민간 택지에 분양가상한제를 시행한 지 3주가 지났다. 김현미 국토부 장관은 분양가 상한제만 도입하면 아파트 가격을 잡을 수 있을 것이라고 장담해왔다. 분양가상한제란 새 아파트를 분양할 때 그 가격을 일정가격 이상 받을 수 없도록 통제하는 것이다. 땅값과 건설비용을 더한 가격에 최소한의 이윤만 보장하는 것이다. 그렇게 되면 분양가는 떨어지게된다. 정부 계획대로라면 분양가는 30-~50% 정도 떨어지게된다. 분양가가 큰 폭으로 내리면 인근의 기성 아파트 가격도 떨어져 결과적으로 모든 부동산 가격이 안정될 것이라는 게 정부의 계산이다.

과연 그럴까? 분양가상한제 시행 3주째 접어들고 있지만 상한제 적용지역의 아파트가격은 전혀 떨어지지 않고 있다. 오히려 더 큰 폭으로 오르고 있다. 팔겠다는 매물이 사라져 거래 절벽 상태에서 호가만 오르고 있다. 문재인 정부는 출범 직후부터 잇달아 부동산 안정화 대책을 쏟아냈다. 문재인대통령은 2017년 5월10일 취임했다. 그로부터 한달 남짓 지난 6월29일 이른바 6.29 대책을 내놓았다, 이어 8월2일에는 8.2 대책을 발표했다. 매머드 대책은 계속이어져 올 11월6일의 11.6 분양가 대책에 이르기까지 이루 그 수를 헤아릴 수 없을 정도로 계속 대책을 내놓았다. 나라를 뒤흔든 초대형 슈퍼 대책만 18번 나왔다. 여기에 소리소문없이 단행한 대책까지 합하면 문재인 대통령 출범 이후 부동산 대책은 30번을 훌쩍 넘는다.
문재인 정부 부동산정책의 기조는 크게 두가지로 요약해 볼 수 있다. 가격 안정과 양극화 해소가 핵심이다. 적어도 정책방향 면에서는 대다수 국민들의 원하는 것이다. 정부정책에서 중요한 것은 결과이다. 정책의 의도가 아무리 좋았다고 해도 결과가 다른 방향으로 흘러간다면 실패라고 하지 않을 수 없다. 정책의 실패는 국민에게 고통으로 다가온다. 한국감정원에 따르면 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 올해 9월까지 서울 아파트값은 11.08% 올랐다. 지난해 9·13부동산대책 발표 후 7개월간 하락했지만 올 7월부터 23주 연속 오르고 있다. 반면 같은 기간 수도권 외 아파트값은 6.23% 떨어졌다. 부동산 가격 안정에 실패한 것은 물론 양국화의 골은 더 깊어졌다. 문재인 정부의 부동산 정책은 적어도 지금까지 나타난 결과만을 놓고 볼때 정책 의도와 정 반대로 가고 있다.

최근의 부동산 상환은 노무현 대통령대와 판박이다. 노무현 대통령이 취임하던 2003년 2월에는 아파트 매매지수는 서울=56.9, 6대 광역시=57.2 이었다. 노무현 대통령은 부동산가역안장과 양극화 해소를 목표로 숱한 대책을 쏟아냈다. 노무현 대통령이 퇴임하던 2008년 서울의 아파트 매매지수는 89.1이었다. 56.9가 89.1로 올랐으니 엄청난 폭의 상승이다. 노무현 정부가 집중 타격했던 버블 세븐은 훨씬 더 큰 폭으로 올랐다. 반면 지방 광역시는 상승률이 제한됐다. 광역시 아래의 지방도시는 더 떨어졌다. 가격 안정도 양극화해소도 모두 그 반대로 움직인 것이다.
한마디로 부동산 대책의 역설이라고 하지 않을 수 없다. 경제 운용에서 규제는 필요하다. 정부가 적절히 개입하면 시장실패를 막아가면서 효율을 높일수 있다. 규제는 그러나 너무 많아지면 시장을 교란할 수 있다. 대책과 규제로 꾸려가는 문재인 정부의 경제정책을 보면서 1976년 노벨 경제학상을 수상한 프리드만 교수의 샤워실 바보(Fool In The Shower Room) 이론을 되새겨 본다.

세상 물정에 어두운 한 바보가 샤워실에 들어섰다. 샤워 꼭지를 틀었더니 찬 물이 나왔다. 뜨거운 물이 나오도록 샤워 꼭지를 돌렸다. 뜨거운 물이 나오자 깜짝 놀란 바보는 꼭지를 반대로 튼다. 찬 물이 나오면 뜨거운 쪽으로 뜨거운 물이 나오면 차가운 족으로 계속 꼭지를 돌려댄다. 바보는 끊임없이 샤워 꼭지를 돌렸다. 결과적으로 바보는 물만 닝비한 채 샤워를 하지 못했다. 이 샤워실 바보 이야기는 밀턴 프리드먼이 섣부른 정부의 개입을 빗댄 말이다. 섣부른 개입이 경기 변동을 더 크게 해 결과적으로 시장실패보다 더 무서운 정부실패의 참사를 야기할 수 있다는 것이다.


김대호 글로벌이코노믹 연구소장 tiger8280@g-enews.com