[글로벌이코노믹 사설] 부동산 PF 부실 대책 시급하다

11.28일자 19면 사설 오프라인용 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실이 고질병처럼 반복 중이다. 5대 시중은행의 건설업 대출 연체율은 11월 말 기준 1051억원이다.

1년 전보다 2배 늘어난 규모다. 제2 금융권 상황은 더 심각하다. 금융권 전체 부동산 PF 연체율은 3분기 말 기준 2.42%다. 시중에서는 시공능력 상위 건설사 위기설도 파다하다.
PF는 IMF 외환위기를 겪으며 도입한 선진금융기법이다. 이른바 건설업무에서 개발업체인 시행사를 분리한 게 핵심이다.

개발 초기 토지확보와 인허가를 시행사에 맡기고 건설사는 건축과 연대보증 자금 보충 등 PF 신용보강만 하는 구조다.
PF에 날개를 단 시기는 2006년이다. 여신 한도를 완화해주고 주택도시보증공사(HUG)에서 PF 보증까지 해준 덕이다.

PF는 프로젝트의 타당성을 고려한 자금 투자 방식이다. 경제개발이나 건축산업에 큰 도움을 준 게 틀림없다.

하지만 문제는 프로젝트를 충분히 검토하지 않고 개발이익 극대화에만 초점을 맞추었다는 점이다. 금융시장이 나빠지거나 부동산 경기 침체기마다 여지없이 PF 부실이 불거지는 이유다.

금융시장 불안 조짐이 나타나면 금융감독원은 은행을 규제한다. 보수적인 여신관리를 하는 은행으로서는 PF를 줄일 수밖에 없다. 이를 대체하는 곳이 바로 보험과 증권사 등 제2금융권이다.

이들의 영업기반은 시행사의 부실한 자금력이다. 자금력이 부족한 시행사는 토지 매입과 보상 단계에서 고금리 상품인 브리지론을 이용한다.

PF 부실의 근원지인 선분양제도도 바꿀 때다. 선분양대금을 공사비에 충당하다 보니 금융기관은 PF 대출 시 시공사에 신용보강을 요구할 수밖에 없다.

미국도 선분양제지만 자금을 투자자들로부터 확보하는 게 우리와 다르다. 담보권을 온전하게 확보할 수 있는 시스템이다.

우리도 PF 제도를 원래 목적에 맞게 손볼 기회다. 개발이익 극대화는 공급자 논리다. 수요자는 그 반대급부를 추구한다는 사실을 직시해야 한다.