[글로벌이코노믹 사설] 미 상업용 부동산 부실 후폭풍

미국 상업용 부동산 부실 후폭풍이 거세다.

지난해 3월 상업용 부동산 침체로 파산한 실리콘밸리은행(SVB)을 인수한 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYCB)도 신용위기에 처했기 때문이다.
무디스는 피치에 이어 NYCB 신용등급을 부적격 등급으로 2단계 강등했다. 최근 미국 상업용 부동산 가격은 하락 추세다. 시세가 장부가격 아래로 내려간 곳도 많다.

상업용 부동산 대출 주체인 중소은행은 물론 대체투자 금융사의 부실도 늘어날 수밖에 없는 구조다.
미국 상업용 부동산 공실률은 20%를 웃돈다. 코로나19 이후 재택근무가 늘고 금리도 오른 탓이다.

국제 금융위기로 부동산시장이 꽁꽁 얼어붙었던 2011년 공실률을 넘는 수준이다. 이런 가운데 미국 상업용 부동산 대출은 2010년부터 지난해까지 2배나 증가했다.

게다가 미국의 기준금리는 현재 5.5%다. 은행 시스템 위기를 다시 걱정해야 하는 처지다.

미국 상업용 부동산시장 규모는 명목 GDP의 90% 수준이다. 규모를 키운 배경에는 리먼 사태가 있다.

2008년 9월 15일 리먼 사태 이후 글로벌 금융위기를 극복하려고 각국은 재정 투입을 늘렸다.

저금리로 늘어난 시중의 유동성은 빠르게 상업용 부동산시장으로 흘러갔다. 결과로 나타난 게 리먼 사태 당시보다 70% 이상 늘어난 글로벌 채무다. 300조 달러 대를 훌쩍 넘긴 글로벌 채무 중 기업 채무 비중은 90%에 달한다.

제조 경쟁력이 떨어진 좀비기업에 오피스텔 등 상업용 부동산 투자로 생존 공간을 만들어 준 셈이다. 문제는 국내 금융사에 미칠 파장이다.

해외 부동산 대체 투자액 55조8000억원 중 상당액이 부실 우려가 큰 미국과 유럽에 집중돼 있기 때문이다. 막대한 대손충당금을 쌓아야 하는 구조다.

충당금은 손실 가능성에 대비해 회계상 별도로 계상해야 하는 금액이다. 국내 부동산시장도 부진한 가운데 해외 부동산 투자 손실을 걱정해야 하는 상황이다. 적극적이고 효율적인 대처를 기대해 본다.