K씨(58세)는 은퇴를 앞두고 최근 구로동에 있는 상가를 6억 2000만원에 매매계약을 했다.
K씨는 계약 전 임차인이 5년째 세 들어 있는 상태여서 임차인이 변동될 것 같지 않았기 때문에 큰 무리가 없어 보였다고 한다.
그렇다면 상가의 임대인은 ‘갑’이고 임차인은 ‘을’이라는 생각에 익숙해 있던 k씨가 ‘을’인 임차인에게 왜 쩔쩔매게 되었을까?
이유는 임차인이 묵시적 계약 연장으로 5년째 임대차 관계가 유지되던 상태에서 인근의 지하철역 주변으로 큰 규모의 대형 경쟁업소가 개업한 후부터 매출급감으로 고전을 면치 못하고 있었기 때문이다.
이 상황에서 임대인의 매매거래 시 임대인은 임차인의 권리를 지켜주어야 하는 반면, 임차인은 임대인의 변경을 사유로 임대계약의 해지를 요구할 수 있다는 것을 알고 해지를 요청했다.
이에 k씨는 임차인이 나갈 경우 새임차인을 구해야할 뿐만 아니라 자칫 임차인이 빨리 구해지지 않을 경우 임대공실에 따라 일부 금융활용으로 투자한 금리와 관리비 부담까지 질 수도 있게 되자 ‘을’이라고 생각했던 임차인에게 쩔쩔매게 된 것이다.
실제로 지난 1998년 9월 2일 대법원 판례에 따르면 새로운 임대인은 임차인의 권리는 보호해주어야 하나 임차인은 임대인의 변경 시 기존 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있다.
이와 관련 상가뉴스레이다 선종필 대표는 “오랜 시간 임대차관계를 유지하고 있던 임차인이라도 임대인의 변경에 따른 임대차계약해지를 요구할 수 있다”라며 “임차인이 있는 상가매매계약을 할 경우 기존 임차인의 계속 임차의지가 있는지 매매계약서 작성 전에 확인하고 매매계약과 동시에 임차인과도 임대차계약을 유지하겠다는 내용을 문서화 하는 것이 필요하다"고 조언했다.
이어 그는 "투자자들의 공실분양에 대한 우려 해소를 위해 선 임대를 완료하고 분양하는 분양상가 중에도 유사한 위험성이 있어 주의가 필요하다"고 덧붙였다.
임차활성화를 위해 렌트프리나 임대료 보조등과 같은 혜택을 받고 입점한 임차인들도 오픈 후 기대만큼 매출이 오르지 않는 경우 잔여임차기간에 대한 임대차기간만 유지하고 임대계약을 끝내려는 임차인들도 있다는 것이 선대표의 설명.
또 권리금을 통한 손실을 보전하기 위해 기존 임대인에게는 임대차계약을 유지하고 있었지만 장기간 권리금거래가 이루어지지 않을 경우, 기존임대인에서 새임대인으로 변경될 때 사전에 자신의 의사확인을 하지 않고 임대인간의 매매거래가 이루어진 후 계약해지를 요구하는 경우가 있어 주의가 필요하다고 한다.
선 대표는 “선임대가 완료된 신규분양 상가라 해도 잔여임대 기간이 길게 남겨져 있는지, 상가분양을 받은 후 현재 임차인이 계속 임대차를 유지하겠다는 의사가 있는지 등을 사전에 문서화 해둬야 한다”며 “특히 기존상가 매매거래나 분양상가나 모두 같기 때문에 임차인이 있는 거래 시 임차인의 의사확인과 문서화는 필수다”라고 강조했다.
[정상명 기자]
