민간주택 특별공급 30% 추첨제 도입, 청년가구에게 '동아줄 될까'

정부의 특별공급 30% 추첨제 도입이 청약 사각지대에 몰린 청년층에게 동아줄이 될 지 미지수다.
그동안 청년층의 내 집 마련을 목표로 특별공급 비중 확대와 소득기준 완화 등을 꾸준히 지원했다는 정부의 주장이 있는 반면에 특별공급 제도의 개선이 필요하다는 지적도 계속 나오고 있기 때문이다.

국토교통부는 오는 15일 이후 입주자 모집을 신청하는 민간 아파트부터 ‘생애최초·신혼부부 공급제도 일부 개편안'을 반영한다고 최근 밝혔다.
개정안의 주요 골자는 신혼부부, 생애최초 특별공급 물량의 30%를 결혼 유무, 소득 요건, 부양가족 수 등과 무관하게 추첨제로 공급한다는 내용이다. 이에 따라 도시 근로자 평균 소득의 160% 이하라는 기존 소득요건도 3억 3000만 원 이하로 완화된다.

특히 청약 가점과 상관없는 추첨제가 도입되면서 청약 사각지대에 몰린 1인 가구에 처음으로 ‘내 집 마련’의 길이 열려 기대감을 불러 일으키고 있다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “종전에는 1인가구가 특별공급에 청약 신청하는 기회가 없었다”면서 “기존 가점제 청약제도는 부양가족 수, 무주택 기간, 통장가입 기간 등을 포함해 1인가구는 사실상 제외 대상이었던 만큼 이처럼 접수 기회를 준다는 것 자체에 큰 의미가 있다”고 말했다.

그러나 정부가 주택공급 부족·대출 규제 등 근본 원인을 해결하지 않은 채 특공 30% 추첨제를 도입하면서 청년층에 '희망고문'을 가한다는 지적도 제기됐다.

서진형 대한부동산학회장은 “공급방안 개편 방향은 신청대상자 수를 늘리는 쪽이 아니라 주택 공급을 늘리는 쪽으로 흘러야 한다. 지금으로선 당첨이 돼도 '로또'밖에 더 안 된다”고 지적했다.

서 회장은 “정부가 실수요를 정확히 파악한 뒤 배분하는 것이 바람직하다. 신청 대상 범주를 넓히는 것은 청약 경쟁률만 높이고 오히려 청년가구를 '희망고문'하는 격”이라고 비판했다.

더욱이 1인 가구 대상 특별공급 물량은 60㎡ 이하 소규모 면적으로 제한돼 문턱이 높다. 다인가구와 형평성을 고려해 1인가구의 신청 가능 주택에 선을 그었다는 것이 국토부의 설명이다.

함 랩장은 “지난 4년 평균 60㎡ 이하 면적 물량 수를 조사했을 때 2018년에 30% 가량 공급됐고, 2019년 27%, 지난해 30% 수준이었다. 다만 올해는 기분양한 물량 가운데 약 22.9%의 비중을 차지해 많은 편은 아니다”고 말했다.

따라서 연말 막바지 분양 시즌인데다 위드 코로나(단계적 일상 회복) 전환으로 분양시장이 활기를 되찾을 것이라는 흐름과 달리 청년 주택수요자의 고민은 더욱 깊어질 전망이다. 추첨제 30%가 적용되는 소규모 물량에 1인 가구를 비롯해 평균 소득 160% 초과 맞벌이가구 등이 몰려 치열한 경쟁이 예상되기 때문이다.

직방의 11월 분양 물량 자료에 따르면, 청년층의 수요도가 높은 수도권 지역 내 전용면적 60㎡ 이하 분양예정 아파트는 총 4곳으로 ▲서울 은평구 센트레빌아스테리움시그니처 ▲서울 중구 힐스테이트세운센트럴 ▲인천 미추홀구 학익SKVIEW ▲경기 광명 베르몬트로광명이 전부이다.

설상가상으로 강동 둔촌주공 등 29~59㎡ 소규모 면적을 많이 보유하고 있는 대어급 단지들이 정부의 분양가상한제 개편안 발표 예고로 분양 시기를 잇따라 내년으로 미루면서 '공급 가뭄'이 악화되고 있다. 이마저도 분양가 책정으로 향후 분양가가 9억 원을 넘는다면 청년가구의 내 집 마련 불안감은 더욱 커질 것으로 보인다.

한편, 정부는 '금수저 특별공급' 방지를 위해 ‘자산 가액 3억 3000만 원 이하’를 자격 요건으로 제시했으나 이마저 비판받고 있다. 지난달 26일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표하면서 자금조달 경로를 차단해 버렸기 때문이다.

해당 가계부채 관리 방안에 따라 내년 1월부터 기존 대출과 신규 대출의 총 대출액이 2억 원을 넘기면 DSR 40%를 적용받게 된다. 중도금 대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용 대상에서 제외됐으나, 잔금대출이 포함되면서 개인 소득에 따라 대출한도가 크게 줄거나 거부당할 가능성이 있다. 이로써 내년부터 청년가구는 자금 마련조차 어려워질 것이라 우려의 목소리가 많다.

서진형 대한부동산학회장은 "대출규제는 가계자금 관리 차원에서 정말 필요하다”고 언급한 뒤 “그러나 동시에 은행에서 실수요자들에게 자산 규모과 변제능력 등 신용상태에 맞춰 자율로 대출 여부를 결정할 수 있는 시스템을 구축해야 한다"고 강조했다.


조하니 글로벌이코노믹 기자 hanicho94@g-enews.com