이재명-윤석열 대선 2강 ‘부동산 표심잡기' 격돌..."누가 되든 집값 상승"

내년 3월 9일 제20대 대통령 선거를 앞두고 여야 정당 후보들의 정책대결이 치열해지고 있다.

특히 문재인 정부 출범 이후 가파른 집값 상승세에 사상 초유의 전세난까지 겹치자 ‘부동산 이슈’가 대선 판도를 좌우할 승부처로 떠오르고 있다. 여당인 더불어민주당, 제1야당인 국민의힘은 물론 다른 정당의 대선주자들이 부동산 공약을 대선정책의 전면에 내세우고 있는 이유이기도 하다.
그러나 여야 대선주자들의 부동산정책은 진보와 보수에 따라 선긋기가 뚜렷하다.

이재명 더불어민주당 후보와 심상정 정의당 후보는 부동산 규제 강화와 공공주도 주택공급 방식으로 부동산 시장 안정화를 이루겠다는 공약을 내놓으며 규제 중심 집값 안정, 공공주택정책을 표방하고 있다.
반면에 보수 진영인 윤석열 국민의힘 후보, 안철수 국민의당 후보는 민간 중심의 주택공급과 규제 완화로 집값 문제를 해결하겠다는 정책 의지를 피력했다.

주요 여야 대선후보 4인의 부동산 정책의 내용이나 성격을 비교해 보면 ‘공공 대(對) 민간’, ‘규제강화 대 규제완화’, ‘증세 대 감세’ 등 서로 대척점에서 공약을 내걸고 표심몰이를 하고 있는 상황이다.

즉, 이재명 더불어민주당 후보와 심상정 정의당 후보는 다주택자 세금 폭탄, 재개발 재건축 규제 등 문재인 정부의 주택정책보다 한층 개선된 ‘초고강도 규제 정책’을 내세우고 있으며, 윤석열 후보와 안철수 후보 측은 ‘규제’ 보단 ‘완화’에 방점이 찍혀 있다.

이재명 후보는 대통령 임기 중 공급할 총 250만 가구 중 100만 가구를 ‘기본주택’으로 공급하겠다는 계획이다. 기본주택은 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 공급되는 공공임대주택으로, 무주택자라면 누구나 기본주택에서 30년 이상 거주할 수 있다. 또한 장기임대, 토지임대부 분양주택 등을 공급해 장기 공공임대주택 비율을 전체 주택의 10%까지 끌어올리겠다고 공언했다.

이 후보는 투기 근절을 위한 강도 높은 규제책도 내걸었다. 그는 기본소득토지세(국토보유세)를 도입, 현 0.17%에 불과한 부동산 보유 실효세율을 1%선까지 점차 늘려간다는 방침이다. 아울러 부동산 시장 정상화를 위해 분양가상한제와 분양 원가 공개, 후분양제 도입 등도 추진할 예정이다.

심상정 후보는 이 후보보다 강도 높은 공약을 내걸었다. 주거 정책은 ‘1가구 1주택’을 기본으로 펼치고, 2주택부터는 세금 중과, 3주택 이상은 임대사업 등록을 의무화하겠단 구상이다.

또한 부동산 세금의 경우 토지가격 상승으로 발생한 이득에 세금을 부과하는 ‘토지초과이득세’를 도입하고, 임차인의 ‘계속 거주권’도 보장하겠다고 강조했다. 현재 계약갱신청구권을 사용하면 최대 4년(2+2)까지 임차 기간을 보장받을 수 있는데, 여기에 횟수 제한을 없애겠단 것이다.

민간 중심의 주택 공급 확대를 강조하고 있는 윤석열 후보는 5년 동안 250만가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 민간 재개발과 재건축 등 정비사업 관련 규제 완화를 방법으로 제시했다.

윤 후보가 들고 나온 ‘역세권 첫집’은 역세권 인근에 위치한 민간 재건축 아파트 단지의 용적률을 300%에서 500%로 높이는 대신 증가한 용적률의 절반을 기부채납 받아 공공분양 형태로 공급하는 방식이다, 청년·신혼부부와 무주택자를 대상으로 시세 50~70% 수준 분양가에 총 20만 가구를 공급하는 것이 목표다.

무주택 청년을 위한 ‘청년 원가주택’ 30만 가구 공급도 공약했다. 원가주택은 무주택 청년 가구가 시세보다 낮은 원가로 주택을 분양받은 뒤 5년 이상 거주한 후 국가에 매각해 시세 차익의 70%까지 보장받도록 한 주택이다.

윤 후보는 이어 종합부동산세 전면 재검토와 부동산 세제를 개선하겠다고 강조했다. 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담을 줄이고 다주택자에 대한 양도세를 한시적으로 절반 감면하겠다는 방침이다. 또 신혼부부와 청년층의 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 상향하고, 공시가격 현실화 속도를 늦춰 보유세 급등을 막겠다고 강조했다.

안철수 후보의 경우 아직 명확한 부동산 공약을 내놓진 않았다. 그러나 과거 도전한 두 번의 대선과 올해 서울시장 보궐선거 당시 내놨던 공약들로 미뤄 볼 때 ‘부동산 규제 완화’에 무게 중심이 쏠릴 것으로 전망된다.

안 후보는 올해 서울시장 후보로 나섰을 당시 재건축‧재개발 규제 완화를 주 공약으로 내세웠다. 재건축은 민간 주도, 재개발은 민·관 협력, 주거 복지는 공공이 하겠다는 입장이다. 아울러 무주택자들을 위해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 규제를 대폭 완화하겠다고 약속한 바 있다.

이같은 여야 대선후보 4인의 대선 부동산정책을 두고 부동산 전문가들은 ‘집값 안정화’에 공통분모를 두면서도 방법론에선 확연한 차이를 보이고 있다고 지적한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “각 정당후보 모두 저렴한 가격으로 주택 공급을 확대한다는 점에선 접근방식이 비슷하지만 공급 주체가 ‘공공’과 ‘민간’이라는 큰 차이가 있다”고 말했다.

심 교수는 “이재명·심상정 후보가 세금 신설과 규제로 투기를 막고, 정비사업조합‧건설사 등 민간의 폭리를 막아 주택 공급을 늘려 주거 안정을 꾀하는 방식이라면, 윤석열·안철수 후보는 각종 규제를 없애거나 완화하면서 시장 중심 정책으로 주거 안정을 취하겠다는 것”이라고 비교설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “어느 쪽이 당선되든 각자의 정책에 잠재한 ‘주택가격 상승’ 리스크들이 존재한다”고 진단했다.

즉, 민주당이 재집권한다면 임대주택 위주의 공급 정책으로 민간분양 주택 수가 줄어 가격이 상승할 수 있으며, 야당이 정권교체를 이루면 재건축·재개발 활성화에 따른 집값 상승 기대감이 커질 수 있어 여야 정책이 똑같이 ‘집값 상승’의 공통 요인을 안고 있다고 권 교수는 지적했다.


김하수 글로벌이코노믹 기자 hskim@g-enews.com