전세가, 매매가 추월 확산…'깡통전세' 경고등

'깡통전세' 거래가 지방도시에서 수도권 외곽까지 확산되고 있다. 부동산 업계에서는 통상 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 80%를 넘어서면 깡통전세 위험성이 커진다고 보는데 전세가격이 매매가격을 추월하며 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 늘어나고 있다.

19일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월부터 6월 말까지 발생한 전세 보증금 반환보증 사고는 1595건으로 집계됐다. 사고 금액은 3407억원으로 상반기 기준 역대 최대치를 기록했다. 전세 보증금 반환보증 사고 금액은 △2018년 792억원(372건) △2019년 3442억원(1630건) △2020년 4682억원(2408건) △2021년 5790억원(2799건)으로 매년 증가하고 있다.
전세 보증금 반환보증은 집주인이 계약 만료 후 전세보증금을 돌려주지 않을 때 HUG가 세입자에게 보증금을 지급한 뒤 추후 구상권을 행사해 집주인에게 청구하는 제도다.

특히 부동산 거래 경험이 부족한 2030세대 청년·사회 초년생들의 피해가 심각하다. 지난해 전세 보증금을 받지 못한 피해자 가운데 20~30대의 비율은 절반을 넘어선 64.7%에 달했다. 2019년에는 32.4%, 2020년에는 49.6%으로 집계됐다.
전세가격이 매매가격을 뛰어넘는 깡통전세 거래는 주로 외지인들의 갭투자 수요가 몰린 지방에서 이뤄졌으나 최근에는 수도권까지 확산되는 분위기다. 부동산R114에 따르면 올해 6월까지 국토교통부 실거래가 시스템에 신고된 전국 아파트 매매·전월세 가격을 분석한 결과, 조사 기간 내에 매매와 전세 거래가 한 번씩이라도 있었던 경우는 총 2만9300건이었다. 이중 해당 주택의 평균 전세 가격이 평균 매매 가격을 추월한 사례는 7.7%(2243건)로 조사됐다.

올해 깡통전세 거래 2243건 중에서는 지방이 1714건(76.4%)으로 다수를 차지했으나 최근 집값 하락세에 들어선 수도권도 529건(23.6%)에 달했다. 서울에서는 전체 거래(3425건) 중 153건(4.5%)이 매매가를 넘어선 전세거래로 나타났다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 6개월간 갭투자 매매거래 증가지역 1위는 경기도 평택시(550건)로 집계됐다. 이어 경남 김해시(479건)·강원 원주시(426건)·경북 구미시(400건)·경남 창원 성산구(376건) 등으로 나타났다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 경기도 평택시 스마트빌듀오1차 전용 22㎡는 지난 5월 4200만원에 매매거래 됐다. 그러나 지난달에 전세거래가 7000만원에 이뤄져 매매가격보다 전세가격이 2700만원 높은 상황이다. 경남 김해시 팔판마을3단지부영e그린타운 전용 59㎡는 4월 1억5000만원에 매매거래 됐으나, 5월 매매가보다 1500만원 높은 1억6500만원에 전세계약이 이뤄졌다.

깡통전세 위험성이 커지고 전세 사기 피해자가 급증하자 정부와 검찰도 대책 마련에 나섰다.

원희룡 국토교통부 장관은 지난달 HUG 서울북부관리센터에서 열린 전세사기 피해자 등과의 간담회에서 전세 사기 피해 예방·지원 종합 대책을 이른 시일 내에 발표하겠다고 약속했다. 원 장관은 "임차인들의 전세보증금은 중요한 재산이다. 특히 사회초년생에게는 사회생활 출발 첫 단계에서 사회와 맺는 거래로 전 재산이나 다름없다"며 "조만간 전세사기 피해자 지원방안을 포함한 전세 피해관련 예방·지원 종합대책을 내놓겠다"고 말했다.

대검찰청은 전세보증금 사기 범죄에 대해 구속 수사를 원칙으로 하는 등 엄정하게 대처할 것을 전국 검찰청에 지시했다. 황병주 대검찰청 형사부장은 "전세보증금 사기는 대표적 서민주거지인 다세대주택을 대상으로 발생하고 있으며 피해자가 주로 서민과 청년인 경우가 많다"며 "사실상 전 재산이나 다름없는 전세보증금과 삶의 터전인 주거지를 상실하게 돼 회복 불가능할 정도의 피해를 보게 된다. 기망수법, 피해 정도 등을 감안해 원칙적으로 구속 수사하는 등 엄정하게 대처할 것을 전국 검찰청에 지시했다"고 설명했다.


박상훈 글로벌이코노믹 기자 hoonp777@g-enews.com