미분양리츠 투자 유인책 ‘HUG 보증’…재정부담은 '숙제'

미분양 기업구조조정(CR)리츠의 투자자 유인책으로 자금 대출 시 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서는 방안이 도입될 예정이다.
HUG의 보증을 이용하면 CR리츠 사업자가 비교적 낮은 금리로 자금을 마련하도록 도우면서도 기업의 손실을 공적 재정으로 직접 보전한다는 부담에서 벗어날 수 있다. 다만 HUG의 최근 재정상황이 넉넉하지 않다는 걱정도 나온다.

4일 건설업계에 따르면 늘어나는 미분양을 해소하기 위한 CR리츠에 투자자를 유인할 방안으로 HUG의 모기지 보증이 제시됐다. CR리츠가 미분양 주택 매입 등 사업에 필요한 자금을 마련할 때 공적 기관인 HUG가 보증을 서주도록 하겠다는 것이다.
이를 위해서는 HUG가 제공해온 기존 모기지 보증에 관한 내규를 개정해 CR리츠를 보증 대상으로 포함해야 한다. HUG는 7월 중 관련 내규를 개정할 예정이다.

현재 모기지 보증은 주택건설사업자 면허를 가진 기업이 새로 지은 주택만 해당되는데 면허가 없는데다 이미 지어진 미분양 주택을 매입해 사업을 벌이는 CR리츠도 적용이 가능하도록 하겠다는 것이다.

미분양 대책으로 거론되는 CR리츠는 미분양 주택을 기존 분양가 또는 시세보다 저렴하게 매입해서 임대사업을 벌인 뒤 부동산 경기가 회복돼 주택 구매 수요가 늘어날 때 매각한다. 일정 시간이 지난 뒤 시장 가격 수준으로 매각해야 비로소 투자수익을 얻을 수 있다.

CR리츠에 대한 추가 보증 요구는 투자 유인책을 확대하기 위해서다.

미분양 물량은 현재 기준으로 사업성이 낮다고 평가 받는데다 향후 미분양을 털어내지 못하면 투자자가 손실을 입을 수 있어 손실 보전 방안이 마련돼야 한다는 것이다.

이에 따라 LH 매입확약의 대안으로 HUG의 모기지 보증을 활용한 방안이 제시됐다. HUG가 공기업이라는 특성을 고려하면 CR리츠가 자금을 대출받을 때 대출금리를 낮게 적용받을 수 있어서다.

전문가들은 사업성이 낮은 미분양 주택을 LH가 사주는 대신 HUG 보증으로 사업 과정에서 원활한 자금 조달을 도와주는 방식이 바람직하다는 견해를 보이고 있다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 "미분양 CR리츠 자금대출을 공기업이 보증하는 방안은 정책적으로 해볼 만한 시도"라며 "HUG의 모기지 보증은 손실 보전이 아닌 대출 보증으로 매입확약과 비교해 낮은 단계의 지원책이자 공기업의 부담을 낮추는 방안"이라고 말했다.

특히 "공기업이 대출 보증을 해주면 금융권 입장에서 손실 위험이 작아지기 때문에 리츠 사업자에게 고금리를 요구하지 않아 자금조달 비용이 줄어든다"고 설명했다.

다만 HUG도 전세사기 여파로 전세보증금 반환보증 사고가 늘며 재정 여건이 좋은 상황은 아니다. HUG의 지난해 당기순손실은 3조8598억 원을 기록했다.

이런 상황에서 CR리츠가 미분양 매각에 어려움을 겪으며 대출자금을 상환하지 못하면 HUG의 부담이 더 커질 수 있다.

HUG의 부담을 줄이려면 다른 공공기관의 보증을 활용하는 방안도 있다. 하지만 협조를 받기 쉽지 않아 대출 보증에 관한 위험 부담을 나눌 추가 방안 마련이 필요 할 전망이다.

이 교수는 "미분양 리츠 대출보증은 아파트 특성 상 경기 회복으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있어 보증 사고 발생 여지가 작은 편"이라면서도 "국토부 관할인 HUG와 달리 주택금융공사(HF) 등 국토부 관할 밖인 다른 공기업·공공기관이 미분양 리츠 보증 참여에 동의하기는 쉽지 않다"고 말했다.


정승현 글로벌이코노믹 기자 jrn72benec@g-enews.com