정부는 14일 오전 경제관계장관회의에서 이 같은 내용의 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.
우리나라에서 부동산 PF 위기가 반복되는 이유로는 선진국에 비해 낮은 시행사의 자기자본비율이 꼽힌다.
이 때문에 부동산 경기가 위축되는 시기에는 리스크가 시행사에서 건설사, 금융기관으로 확산할 수 있다는 우려가 꾸준히 제기됐다.
정부는 중장기적으로 자기자본비율을 20% 수준까지 끌어올리기 위해 현물출자 방식을 장려한다는 방침을 내놨다.
미국이 1992년에 도입한 ‘업리츠’ 방식이다.
기존에는 기업·개인이 보유한 유휴토지를 PF사업에 출자하면 양도차익에 대한 법인세·양도세가 35% 부과되기 때문에 브릿지 대출로 토지를 매입하는 경우가 대부분이었다.
정부는 앞으로는 조세특례제한법을 개정해 현물출자를 하더라도 양도차익에 대한 과세·납부시기를 이연할 계획이다.
이 경우 토지주는 PF사업 주체인 리츠에 현물을 출자하면 주주로 참여하게 되며 개발이 끝나거나 이익이 발생하는 시점에 부가 개발이익을 얻어가게 된다.
기존에 브릿지대출을 받는 경우 디벨로퍼는 3%의 자기자본만 갖고 27%의 브릿지대출을 받아 토지를 매입하고 나머지 70%를 본PF 대출로 조달하게 되는데, 현물출자 방식으로 하는 경우 리츠가 30%의 자기자본을 확보한 상태에서 본PF 대출만 받게 된다.
국토부에 따르면 미국이 토지주의 현물 출자 시 과세를 이연시켜 주는 이 방식을 도입한 후 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가했다.
국토부는 이 같은 새로운 현물출자 방식이 국내에 자리잡을 수 있도록 선도사업을 병행 추진한다.
최종 후보지는 공간혁신구역으로 정해 건축물 용도와 용적률 상향 등 개발규제를 대폭 완화하고 사업계획 컨설팅도 지원한다.
국토부는 선도사업에 참여하기 위해서는 적어도 10% 이상 자기자본비율을 확보해야 한다는 입장이다.
토지주의 현물출자 참여를 유도하기 위해 한국부동산원 차원의 리츠 설립 지원과 사업성 컨설팅도 진행할 방침이다.
토지주가 신유형 장기임대주택 등 정책사업에 현물출자하는 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입확약으로 사업성 우려를 덜고 공공기관이 디벨로퍼 또는 AMC로 참여하는 등의 지원사격에도 나선다.
국토부는 자기자본비율이 중장기적으로 20~40%로 상향되면 브릿지대출을 받지 않아도 돼 사업비 절감 및 분양가 인하로 이어질 수 있다고 기대하고 있다.
이와 함께 개발자가 직접 관리하고 운영하는 개발 사업은 용적률이나 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하는 방안도 추진할 계획이다.
자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증 수수료를 할인한다.
또 은행·보험사가 자회사나 펀드 간접투자 방식으로 장기임대주택 사업에 참여할 수 있도록 관련 법령도 개정한다.
PF 대출 시 자기자본비율에 따라 위험가중치와 충당금을 차등화하는 방안도 포함됐다.
새마을금고 등 리스크 관리체계가 부족한 업권은 저축은행업권과 같이 사업비대비 자기자본비율 요건을 도입하는 방안을 검토한다.
문용균 글로벌이코노믹 기자 myk_115@g-enews.com