이미지 확대보기
윤지해 부동산R114 리서치팀장의 말이다.
답변에 참여한 전문가는 김인만 김인만부동산경제연구소장, 윤지해 부동산R114 리서치팀장, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 함영진 우리은행 부동산 리서치랩장이다.
정부는 지난 1월과 8월 두 차례에 걸쳐 공급 확대 정책을 발표했다.
1·10대책은 30년 이상 된 아파트의 경우 안전진단 통과 없이 재건축을 착수할 수 있도록 한 게 주요 골자다. 도심 내 주택 공급을 확대에 방점을 두고 있다.
8·8 공급 대책은 서울 및 인근 지역 그린벨트 해제를 통한 8만 가구 이상 신규 공급과 재개발·재건축 특례법(가칭) 제정을 통한 정비사업 단계 축소 및 재건축 부담금 폐지, 빌라 등 비(非)아파트 구입자 청약 시 무주택 인정 범위 확대 등이 핵심이다.
이 대책의 후속 조치로 지난달 7일 서울 그린벨트 해제를 통한 수도권 신규택지 5만 가구 계획이 발표됐다. 주요 위치는 서울 서초구 일대 서리풀지구(2만가구), 경기 고양대곡 역세권(9000가구), 경기 의왕 오전왕곡(1만4000가구), 경기 의정부 용현(7000가구) 등이다.
‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 1기 신도시 5곳에 대한 선도지구 3만6000 가구 규모도 지난달 27일 최종 확정됐다.
신도시 별로는 △분당 3곳(1만1000가구) △일산 3곳(8900호) △평촌 3곳(5500가구) △중동 2곳(6000가구) △산본 2곳(4600가구) 등 총 13개 구역으로 오는 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립, 2027년 착공 및 2030년 입주를 목표로 하고 있다.
두번째 키워드는 스트레스DSR 2단계 적용 등 '대출 규제'다
정부는 공급 확대 정책을 펼치면서도 수요 억제 목적의 대출 규제 정책도 꺼냈다.
거래시장 정상화를 위한 금융 완화 정책의 일환인 신생아 특례대출로 하반기 가계부채가 크게 늘어나고 서울 주요 지역을 중심으로 아파트값이 ‘신고가’를 기록하자 금융 당국은 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 시행과 은행권 가계대출 규제, 디딤돌대출 개편 등의 조치를 내놨다.
금융위원회가 지난 9월부터 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 2단계 적용을 발표하며 가산금리(스트레스 금리 1.5% 수준)를 통해 대출 한도 축소를 유도하고 민간 시중은행 중심으로는 사실상의 가계부채 총량 관리 목적으로 주택 수, 갭투자 등에 따른 가수요 대출을 차단했다.
여기에 정부 정책자금 대출인 디딤돌대출에 대한 방공제 적용 등으로 서민 실수요 대출까지 한도를 수 천만원 가량 축소하면서 실수요자도 영향을 받게 됐다.
전문가들은 대출 규제가 4분기(10~12월) 부동산 시장의 흐름을 바꿨다고 평가했다.
실제로 한국부동산원 주간 시계열 자료에 따르면 지난 9월 9일 조사에서 0.15% 상승했던 수도권 아파트값은 점차 오름폭이 줄어들며 지난 9일 기준 조사에서는 보합(0.00%) 전환됐다.
한국은행이 지난 10월과 11월 두 차례 연속으로 기준금리를 각각 0.25%포인트씩 인하했으나 주택 구매와 가격에서 가시적인 영향을 미치지 못한 것은 대출 규제 때문이란 게 전문가들의 분석이다.
세번째 키워드는 '양극화'다 서울은 고점 회복과 청약 광풍이 불었으나 지방은 미분양 해소에 어려움을 겪었다.
2024년 부동산 시장에서 주택 양극화를 빼놓을 수 없다.
주춤하던 서울 아파트 거래량이 지난 7월 들어 9000건을 돌파하며 연초 대비 3배 이상 늘어나면서 가격도 회복했다.
특히 서울 전체 아파트 평균 가격은 지난 2021년의 고점 가격(100% 수준) 수준을 회복했다.
지난 2021년의 고점가격 대비 상대적으로 회복 정도가 빠른 곳은 △송파(108%) △용산(103%) △양천(102%) △강남(102%) △서초(101%) △강동(101%) △광진(101%) 등으로 집계됐다.
서울은 청약 시장도 달아올랐다. 12월 둘째 주 기준 서울의 1순위 청약 경쟁률은 112.8대 1로 지난해 57대 1과 큰 차이를 보였다.
이에 반해 서울 외 지역의 청약 경쟁률은 △전국 13대 1 △수도권 20대 1 △지방 5대광역시 3대 1 △기타지방 11대 1 등으로 철저히 양극화된 모습을 보였다.
미분양주택 물량도 올해 3·4분기 기준 수도권이 1만4000가구에 그친 반면 비수도권은 5만3000가구로 전체 미분양주택 물량의 80%가량을 차지했다.
아파트 초기분양률 또한 비수도권을 중심으로 하락했다. 올해 3·4분기 수도권 초기분양률은 70%인 반면 비수도권은 45%에 그쳤다.
기존 아파트값도 서울과는 딴 판이다.
한국부동산원 자료 기준으로 지방은 올해 5월 20일 기준 조사에서 보합(0.00%) 전환됐을 뿐 내내 마이너스 변동률을 기록했다. 서울이 3월 25일 기준 0.01% 상승 전환된 이후 최근 조사까지 상승 변동률을 기록 중인 것과 비교된다.
전문가들은 마지막 키워드로 총선·미국 대선·탄핵 등으로 인한 '불확실성'을 꼽았다.
2024년은 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 총선과 미국 대선 두 가지 큰 정치 이벤트가 있었다. 여기에 연말 ‘탄핵’이라는 돌발 변수가 생기면서 불확실성은 여전하다는 게 전문가들의 평가다.
지난 22대 국회의원 총선 결과 야당(더불어민주당)의 의석수가 21대 대비 늘어난 상황에 탄핵까지 진행되면서 현 정부가 적극적으로 추진하던 부동산 세제 개편 등의 법 개정 이슈는 추진 동력을 잃게 됐다.
여기에 지난달 5일 치러진 미국 대통령 선거 결과에서 트럼프 대통령 2기 집권이 확정되면서 국내 정책 불안전성은 커졌다. 부동산 시장은 물론 거시 경제 전반에서도 수많은 시험대에 오를 전망이다.
이 외에도 전문가들은 전·월세와 분양가 상승, 공사비 인상, 부동산 프로젝트 파이낸싱 등을 올해의 주요 키워드로 선정했다.
문용균 글로벌이코노믹 기자 myk_115@g-enews.com
