임대차2법, 폐지보다 ‘손질’에 무게...개편 논의 본격화

정부가 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 제도 개편을 위한 공론화 작업에 착수한다.

시장 혼란을 방지하기 위해 폐지보다는 제도 보완에 초점을 맞추고 있지만 조기 대선 가능성이 변수가 될 전망이다.

24일 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 오는 26일 오후 세종 국토연구원에서 임대차 2법 개편 논의를 위한 ‘임대차 제도개선 토론회’가 열린다.

이번 토론회 발제는 박진백 국토연구원 부연구위원, 한국개발연구원(KDI) 연구위원 출신인 이승협 중앙대 교수, 송경호 한국조세재정연구원 연구위원이 맡는다.
문재인 정부가 도입한 임대차 2법은 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용이 핵심이다.

윤석열 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기에 급등시키는 부작용을 불러왔다며 폐지를 추진했으나 제대로 된 논의도 해보지 못한 상황에서 탄핵 국면을 맞았다.

국토연구원은 이번 토론회에서 임대차 2법의 취지는 긍정적이나 실제로는 의도한 대로 작동하지 않았다고 평가하며 제도의 수정·보완을 통한 재설계를 제안할 예정이다.

앞서 국토연은 국토부에 제출한 보고서를 통해 △임대료 인상 상한을 5%에서 10% 이내로 올려 신규 계약과 갱신 계약의 가격 격차를 줄이는 방안 △저가주택에 한정해 임대차 2법을 적용하는 방안 △임대차 2법을 그대로 두되 임대인-임차인이 계약 때 계약갱신요구권과 상한 요율 적용 여부를 협상하는 방안 등을 제시했다.

박진백 부연구위원은 “임차인들이 충분히 안정적으로 주거할 수 있도록 한다는 게 제도의 목적이었으나 2020년 같은 전셋값 급등 때는 오히려 임차인을 힘들게 한 부분이 있다”고 말했다.

갱신계약은 인상률이 5%로 제한되지만 이후 신규계약 때는 4년 치 임대료 인상분을 한꺼번에 받으려는 집주인들이 전셋값을 올리면서 임차인이 4년마다 높은 보증금 인상 위험에 노출될 수 있다는 것이다.

계약 관련 권한이 임차인에 집중되면서 임대인의 재산권 행사에 제약이 크다는 지적도 상당하다. 일례로 임차인이 갱신권 사용 후 추가된 2년을 채우지 않고 일방적으로 중도 퇴거를 요구해도 임대인은 3개월 내에 보증금을 반환해야 한다.

박 연구위원은 “부동산 가격 하락기에는 임차인이 가격을 선택할 수 있는 권한이 생기니 신규 계약을 선호하고 상승기에는 갱신 계약을 택하게 되면서 시장 변동성을 키우는 문제가 있다”며 “임차인을 안정적으로 보호하는 데 방점을 찍으면서도 임대인 재산권 침해를 줄여 균형점을 찾아야 한다”고 강조했다.

정부가 본격적인 논의를 시작하지만 개편이 어떤 방향으로 이뤄질지는 미지수다. 조기 대선이 열릴 경우 주요 대선 후보들의 공약에 따라 추후 제도 개편 방향이 달라질 수 있다.


문용균 글로벌이코노믹 기자 myk_115@g-enews.com