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외신에 따르면, 이 펀드는 아파트, 교외 주택, 기숙사, 데이터 센터, 호텔, 쇼핑 센터를 대상으로 투자하고 있다. 라스베이거스의 호화로운 벨라지오 호텔과 카지노, 프랭크 게리가 설계한 76층짜리 뉴욕 고층 빌딩, 월트디즈니 월드 리조트에서 일하는 인턴들을 위한 플로리다 단지를 소유하고 있다.
머니 머신이었던 이 리츠는 이제 가장 큰 시험대에 섰다. 바로 금리 인상이 부동산 가치를 떨어뜨리고 값싼 자금을 조달하기 어렵게 만들 것이라고 위협한다. 미 연준은 3일(수) 기준금리를 75bps 더 올렸고 "계속적인 인상이 필요할 것"이라고 발표했다.
일부 은행의 자산 어드바이저들은 고객들이 더 많은 유동성 투자에 노출되는 것에 점점 더 신중해지고 있다고 말한다. UBS 그룹 AG에서는 펀드의 엄청난 성장으로 인해 고객의 저축이 너무 커지자 일부 고문들이 브릿(BREIT)에 대한 노출을 축소하고 있다고 은행 관계자들이 전했다. 뱅크오브아메리카도 거래소에서 거래하지 않는 리츠에 대한 고객들의 노출도를 평가하기 위해 이 시장에서 고객 포트폴리오를 더욱 면밀히 검토해 왔다고 전했다.
수년 동안 초저금리 시기에 수익률을 추구하는 투자자들을 끌어모은 브릿(BREIT)은 새로운 압박을 받고 있다. 그것은 투자자들이 얼마나 많은 돈을 인출할 수 있는지에 대한 임계점이 있는데, 이는 너무 많은 사람들이 출구로 향할 경우 출금을 제한하거나 한도를 높여야 할 수도 있다는 것을 의미한다.
블랙스톤 부동산 아메리카의 대표인 나딤 메기는 "브릿은 도전적인 시장을 견디기 위해 잘 설계되었으며, 포트폴리오가 미국 선벨트 지역의 임대주택과 창고 자산에 큰 비중을 두고 있다"고 말했다.
브릿은 더 높은 부채 비용에 대비하기 위해 올해 210억 달러 상당의 이자율 스와프를 쌓았다. 이러한 스와프는 44억 달러까지 상승하여 포트폴리오의 전반적인 가치를 높이는 데 도움이 되었다.
메기는 "브릿은 상당한 유동성으로 운영되며 결코 자산을 강제로 매각하지 않도록 구조화됐다"고 말했다. "이 모든 점을 통해 브릿은 투자자들에게 뛰어난 실적을 제공할 수 있다"고 그녀는 덧붙였다.
블랙스톤 경영진은 개인적으로 투자한다. 존 그레이 회장은 스티브 슈왈츠먼 최고경영자(CEO)와 마찬가지로 지난 7월부터 브릿에 1억 달러를 더 투자했다고 회사 관계자가 전했다. 모두 합치면, 그 회사의 직원들은 리츠에 약 11억 달러의 자기 돈을 가지고 있다.
그럼에도 불구하고 브릿에 들어가는 돈은 3분기에 급격히 떨어졌다. 순유입액은 12억 달러로 전년 동기 약 77억 달러보다 감소했다. 투자자들은 신규 자금을 약 50% 적게 추가 투자했다. 회수는 약 15배 증가했다. 펀드 관계자는 상환금의 상당 부분이 변동성이 큰 시장에서 현금을 찾는 아시아 투자자들에게 묶여 있다고 말했다.
블랙스톤은 브릿을 절반 유동성 상품으로 설정했다. 투자자가 매월 순자산 가치의 2% 또는 분기마다 5%를 현금화하는 것에 대한 전반적인 제한이 있지만, 기금 이사회는 이러한 임곗값을 올리거나 낮출 최종 재량권을 가지고 있다. 월별 데이터가 공개되는 가장 최근인 6월 리츠는 펀드 환매 요청이 1.96%에 달했다. 브릿이 투자자 인출 한도를 제한한다면 금융시장의 전조 현상으로서 펀드의 규모와 중요성 때문에 부동산 시장에 파급효과를 미칠 것이다. 매사추세츠주 월섬에 본사를 둔 자산 자문회사 통합금융파트너스(IFP)의 최고투자책임자(CFO)인 롭 브라운은 "그것이 나쁘거나, 틀리거나, 내일 일어날 것이라는 걸 의미하지는 않는다"고 말했다. 그러나 일부 개인 투자자들은 원할 때 돈을 인출할 수 있다고 생각한다면 오산이 될 수도 있다고 말했다.
자금 조달 및 거래 부진에 대한 우려가 블랙스톤 주식을 짓누르고 있다. 올해 주가는 29% 하락해 S&P500지수의 21% 하락보다 더 가파른 하락 폭을 보이고 있다.
2017년 브릿의 출시는 비거래 부동산 투자 신탁에 큰 영향을 미쳤다. 그것은 높은 수수료, 낮은 수익률, 그리고 그런 리츠의 당시 가장 큰 후원자를 괴롭힌 회계 스캔들로 인해 평판이 실추된 한 금융상품에 불과했다.
부동산 신탁 상품 광고는 설득력이 있을 수 있다. 즉, 한 사람이 부동산의 지분을 가지고 배당금을 모을 수 있으며, 주식 시장의 변동 없이 부동산 가치의 상승으로부터 이익을 얻을 수 있다.
그중에 브릿이 눈에 띄었다. 2500달러만 있으면 소액 투자자들이 들어와 그들이 원하는 동안 오래 머물 수 있게 하여 매달 제한적으로 상환할 수 있게 했다. 이는 다년간의 약정이 필요한 연금이나 큰 투자자들로부터 돈을 받는 대부분의 바이아웃 펀드와 대조적이다. 브릿은 당시 비상장 리츠보다는 덜 비쌌지만 일반적인 뮤추얼 펀드보다는 비쌌다.
처음 회사 내부에선 브릿이 최고 블랙스톤 경영진의 야망을 충족시킬 수 있을지 확신하지 못했다.
부동산 투자은행 로버트 A 스트레인저 최고경영자 케빈 간논은 펀드 출시 직후 블랙스톤 직원들에게 "200억 달러를 모금하지 않으면 스스로 부끄러워해야 한다"고 말했던 것을 회상한다.
브릿은 블랙스톤에 개인 투자자들을 위한 블루오션 같은 수조 달러 시장에서 발 빠른 무버 포지션을 부여했다. 그것은 더 큰 소매 브랜드 기업이 되기 위한 그 회사 노력의 핵심이었다. 다른 사모펀드 회사들도 몇 년 동안 개인 투자자 현금을 모아 그 뒤를 따랐고, 연금과 대규모 투자자들의 돈을 위한 모금 회로는 더 붐볐다.
세계에서 가장 큰 대체자산 운용사의 비거래 리츠 진입은 스타우드 캐피털 그룹, KKR & Co. 등이 비슷한 펀드를 출시하는 등 총성 없는 전쟁을 촉발했다. 부동산 분석업체 그린스트리트의 애널리스트들은 지난 5월 김카다시안과 아리아나 그란데와 교제했던 코미디언을 언급하며 "2021년과 2022년 초 브릿을 비롯한 경쟁자들이 자금조달 붐의 핵심 주역이었다"고 말했다.
블룸버그는 이 문제에 정통한 인물의 말을 인용해 누군가가 브릿에 돈을 투자할 때, 평균 15만 달러 이상을 투자했다고 전했다. 끊임없는 자금 유입은 블랙스톤 부동산 직원이 거침없었다는 것을 설명하듯 각종 물건 인수 물색에 기름을 부었다.
브릿은 2021년 마지막 분기에 블랙스톤의 최대 수익원이었다. 이 펀드는 자산의 1.25%를 수수료로, 12.5% 수익이 발생했다. 이는 전통적인 주식 및 채권 펀드보다 높은 수수료이다. 조언자들도 일부 브릿 고객들에 대한 선불 수수료를 챙기며 큰 승리를 거두었다.
Preferred Apartment Communities Inc.와 대학 주택 임대주인 American Campus Communities Inc.를 포함한 상장 기업들이 빈번한 표적이 되어 왔다. 존스 랭 라살 주식회사에 따르면, 2022년 상반기에 발표된 리츠 인수 거래의 210억 달러 중 학생 기숙사 거래가 거의 130억 달러를 차지했다.
브릿은 전자상거래가 임대료를 상승시킬 것이라는 기대에 자금의 약 20%를 창고와 물류센터에 투자했다. 더 많은 돈이 현재 포트폴리오의 약 절반을 차지하는 주거용 부동산으로 갔다. 임원들은 주택 부족이 부동산 소유주들에게 지속적으로 임대료를 재설정할 수 있는 영향력을 줄 것이라는 전제를 고려했다. 이렇게 하면 기금은 2021년 초 예측했던 인플레이션을 상쇄할 수 있을 만큼 충분한 현금을 벌어들일 수 있다.
브릿은 작년에 현재 3만 채의 주택을 소유하고 있는 미국의 홈파트너스를 인수했다. 그것은 블랙스톤이 세입자들에게 집주인이 될 수 있는 기회를 주고 있다고 말할 수 있는 플랫폼이었다. 또한 브릿은 지난해 아메리칸 인터내셔널 그룹으로부터 약 51억 달러의 부동산을 매입함으로써 저렴한 주택으로 더욱 사업을 확장했다.
블랙스톤 경영진들은 앞으로 전반적으로 집주인들이 아파트와 단독주택의 임대료를 이전과 같은 속도로 인상하는 것이 더 어려워질 것이라는 점을 인정하고 있다. 그러나 공급망이 마비된 가운데 기업들이 재고를 보강하려는 움직임을 보임에 따라 특히 도시 지역의 창고 임대료는 계속해서 높은 증가세를 보일 것이라고 전망한다.
비록 임대료에서 증가하는 현금 흐름이 현재 부동산 가치를 지지했지만, 금리 상승으로 인해 브릿은 기존 투자로 벌 수 있는 수준에 대한 기대를 낮추고 있다.
시장이 요동치는 상황에서 올해 초 브릿이 추구했던 일부 거래는 말이 되지 않는다. 브릿 등은 올해 들어 저렴한 가격의 주택용 아파트를 상당 부분 살펴보고 있었지만 최근에는 관심을 갖지 않는다고 전했다.
브릿은 펀드 포트폴리오 전반에 걸친 금리 상승 효과에 대응하기 위해 스와프 거래를 늘렸다. 이 스와프는 금리가 일정 수준 이상인 한 브릿을 위한 현금을 창출할 것이다.
파트너사들과 함께 56억5000만 달러에 인수한 3000실 규모의 호텔 브릿인 라스베이거스의 코스모폴리탄에 대한 변동금리 주택담보대출은 지난 6월 대출 개시 때보다 거의 2%포인트 오른 약 7%로 상승했다. 미국 캠퍼스 커뮤니티 인수에 따른 부채의 일부에 대한 또 다른 조정 가능한 금리 대출도 약 7%로 증가했다. 그러나 그러한 인상들은 금리 스와프로 상쇄되었다고 관계자들은 전했다.
브릿 부동산의 현금 흐름과 결합된 그 스와프들은 펀드 가치를 높이는 데 도움이 되었다. 메기는 앞으로 6년 반 동안 브릿 부채의 87%를 묶어놓거나 헤지한다고 말했다.
블랙스톤 대변인들은 최근 한 자산운용그룹에 브릿이 부채 투자자로서 이전보다 더 많은 거래를 하는 것을 고려할 계획이라고 밝혔다. 그것은 경기 침체기에 돈을 더 잘 지키려는 노력으로 주식을 사는 것과는 대조적이다.
9월까지 9개월 동안 가장 인기 있는 주식 등급에서 브릿의 9.3% 순이익은 같은 기간 시장 가치가 약 30% 폭락한 상장 리츠와 극명한 대조를 이룬다. 한편 브릿의 수익률은 21.5%를 기록한 지난해 같은 기간에 비해서는 떨어졌다.
간논은 "예전에는 금리가 매우 낮았고, 브릿은 언제나 성장했다. 그러나 이제 좀 어려운 시기를 맞게 되었다"고 말했다.
이진충 글로벌이코노믹 명예기자 jin2000kr@g-enews.com
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