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정부, 재건축 초과이익 환수제 손본다…'개시시점 주택가액' 조정

정부, 재건축 초과이익 환수제 손본다…'개시시점 주택가액' 조정
2021.02.16 16:05
정부가 재건축 사업으로 발생하는 조합원들의 개발이익을 세금으로 환수하는 ‘재건축 초과이익환수제’를 시행 4년 만에 대폭 손질한다. 공시가격 현실화에 따라 재건축부담금이 덩달아 커지는 부담을 줄이기 위해서다. 국토교통부는 재건축부담금 관련 개시시점 주택가액 조정방법 등의 내용을 담은 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령 개정안’과 분양가상한제 적용주택 입주자의 거주의무기간 등을 골자로 하는‘주택법 시행령 개정안’이 16일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정 재건축 초과이익 환수에 관한 법률 시행령은 사업 종료시점 공시율을 사업 개시시점 주택가액 산정시 동일하게 적용할 수 있도록 계산방법을

(속보)[6.17 부동산대책] 재건축 초과이익환수제, 하반기 본격 징수...강남 부담금 평균 4.4억~5.2억 수준
2020.06.17 10:24

분양가상한제·초과이익환수제 강적 만난 주택시장 '총선'이 변수

헌재, 재건축초과이익환수제 합헌 결정

헌법재판소가 재건축 사업의 초과이익에 부담금을 징수하는 내용의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 조항에 합헌 결정을 내렸다.국토교통부에 따르면 헌재는 27일 한림연림 재건축조합이 서울 용산구를 상대로 제기한 재건축 초과이익 환수에 관한 법률에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 내렸다.재건축 초과이익 환수제는 정부가 재건축 추진위 구성 시점과 입주 시점의 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액이 3000만 원을 초과하면 이익 금액의 10~50%를 재건축 조합에게 부과하는 것이다.헌재는 "재건축 초과이익 환수에 관한 법률 제3조 등은 평등의 원칙, 비례 원칙, 법률 명확성의 원칙, 재산권 침해 여부 등을 고려했을 때 헌

"뻔히 각하될줄 알면서 소송은 왜 했나"... 재건축 초과이익 환수제 "기본권 침해 NO"

"뻔히 각하될줄 알면서 소송은 왜 했나"... 재건축 초과이익 환수제 "기본권 침해 NO"
2018.04.18 10:36
서울 송파구 잠실주공 5단지 등 11개 재건축 조합이 지난 2월 헌법재판소에 제기한 재건축 초과이익환수제 위헌 소송이 각하됐다. 이미 시장에선 예견된 결과다. 헌재는 재건축 부담금은 해당 단지의 준공 인가가 난후에 결정이 되기 때문에 아직 관리처분계획 인가를 신청하지 않은 단지의 경우 기본권을 침해받는다고 볼 수 없다고 본 것이다. 다만, 헌재는 이번 결정이 재건축 초과이익환수제라는 제도 자체에 대한 판단과는 무관하다고 밝혔다. 이를 두고 누리꾼들은 “뻔히 각하될줄 알면서 소송은 왜 해” “집가지고 투기하는 세상 끝났으면 좋겠다”등의 반응을 보였다.

초과이익환수제 채찍질에 달리는 '강남재건축'

2017년 12월 말을 기점으로 재건축 초과이익환수제 유예기간이 종료된다. 이에 따라 강남 재건축을 중심으로 재건축사업이 초과이익환수제 폭탄을 피하기 위한 시간단축 작전에 돌입했다. 도시정비사업 관계자에 따르면 최근 조합시행인가를 받은 재건축 사업지에서 상반기 내에 사업시행인가를 받기 위해 총력전을 펼치고 있다. 재건축 사업지의 이같은 바쁜 움직임은 초과이익환수제를 피하기 위한 것으로 분석되고 있다. 내년에 부활하는 재건축 초과이익환수제 적용 가능성이 높은 단지는 전국적으로 142곳, 8만9597가구로 집계되고 있다. 이들 단지가 연말까지 관리처분인가 신청을 마치지 못하면 재건축사업 완료 후 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하게 된다. 최소한 올해 상반기 이내에 사업시행 인가를 득해야만 연내 관리처분인가를 받을 수 있을 것으로 분석되고 있다. 이에 따라 올 여름 서울에서 재건축 수주전이 이어질 전망이다. 공공관리제도를 시행하고 있는 서울시의 경우 절차상 사업시행인가 이후 시공자 선정을 하도록 규정돼 있다. 현재 시공자 선정 과정에 돌입한 대치2지구 단독주택 재건축사업을 필두로 서초신동아와 대치쌍용1차·대치쌍용2차 등의 강남 유명 재건축 단지의 시공자 선정이 예정돼 있다.

"신탁방식 재건축, 초과이익 환수제 적용되나?" 관련 법개정 추진

신탁방식으로 추진되는 재건축도 초과이익 환수제의 적용을 받도록 법개정이 추진될 전망이다. 자유한국당 김현아 의원은 이 같은 내용으로 대표발의한 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률 일부개정안'이 국회 국토교통위원회 국토소위를 통과했다고 21일 밝혔다. 재건축 초과이익 환수제는 조합원 1인당 재건축으로 얻는 이익이 3000만원을 넘으면 이를 제외한 초과 금액을 최대 50%까지 환수하는 제도다. 올해 말까지 한시적으로 집행이 유예됐지만 내년 1월에 부활할 예정이다. 이제껏 신탁방식의 경우 조합을 구성하지 않고 추진되기에 법의 적용을 피할 수 있었다. 하지만 이번 개정안은 조합 구성이 필요 없는 신탁 방식 재건축의 경우에도 신탁업자와 위탁자를 납부 의무자로 편입했다. 또 부담금 산정 개시 시점은 기존 재건축 조합 추진위원회 승인일에 준해 신탁 사업 시행자 최초 지정 승인일로 정했다. 법 개정 과정에 따라 현재 신탁 방식으로 추진되는 재건축 단지도 초과이익 환수 대상으로 편입될지도 관심사다.

[리셋코리아 2017]분양시장, 재개발·재건축 ‘주도’… 재건축 초과이익환수제 피하자 ‘특명’

올해 재개발·재건축 등 정비사업 시장은 말 그대로 ‘화룡정점’이 될 것으로 전망된다. 올해 분양시장이 침체될 것이라는 예상이 나오고 있지만 일반분양 물량은 지난해보다 늘어난다는 통계가 주를 이루고 있다. 그중에서도 특히 재건축은 강남, 재개발은 강북 지역을 중심으로 분양이 쏟아질 전망이다. 지난해 12월 30일 업계에 따르면 내년 서울에서 예정된 일반아파트 분양물량은 2만4858가구(임대·뉴스테이 제외)로 지난해 일반분양 물량(1만6237가구)에 비해 53.1% 증가한 것으로 집계됐다. 일반분양 물량 중에서도 재건축·재개발 등 정비사업이 차지하는 비중은 2만1474가구로 전체의 86.4%에 이른다. 이처럼 재개발·재건축 단지의 경우 일반아파트에 비해 상대적으로 입지가 우수하다는 장점이 있기 때문에 올해도 분양시장에서 견인차 역할을 할 것으로 예상된다. 이와 함께 올해 재건축사업에서의 화두는 초과이익환수제 유예와 시공자 선정이 될 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제는 추진위 구성 시점부터 입주 시점까지 평균 집값 상승분에서 공사비 등 사업비를 뺀 개발이익이 조합원 1인당 평균 3000만원이 넘을 경우 최대 절반을 부담금으로 내야 하는 제도다. 이는 2006년에 도입돼 2012년까지 부과됐다가 이후 금융위기 등을 겪으면서 2013년부터 올해 말까지 유예됐다. 따라서 이를 피하려면 반드시 올해 안에 관리처분계획을 신청해야만 한다. 업계에 따르면 현재 서울에서 조합설립인가를 받거나 사업시행인가를 받아 올해 관리처분을 앞두고 있는 단지는 35곳, 총 3만7512가구인 것으로 집계됐다. 특히 가격 상승폭이 커 초과이익환수제의 대상이 될 것으로 예상되는 강남4구내 재건축 단지는 25곳, 3만4488가구로 전체의 90%가 넘는 것으로 분석됐다. 그렇다보니 강남지역을 중심으로 한 재건축 단지들이 초과이익환수제를 유예받기 위해 사업 속도전을 벌일 것으로 예상된다. 사업절차상 늦어도 올 상반기 내에는 사업시행인가를 받아 재건축 초과이익환수제를 적용받지 않을 가능성이 클 것으로

다가오는 '초과이익환수제' 속도 내는 국내 최대 재건축 단지 '둔촌 주공'

국내 최대 재건축 단지 둔촌 주공 재건축이 속도를 내고 있다. 둔촌주공재건축조합은 오는 24일 관리처분 임시총회를 개최하고 연내 인가를 받아 내년 상반기 이주를 하겠다는 방침이다. 둔촌 주공 재건축은 기존 1~4단지 5930가구를 지난해 8월 5일 사업시행인가 고시를 기준으로 1만1106가구의 미니신도시로 바꾸는 국내 최대 규모의 재건축 사업장이다. 이전까지 재건축 사업장 중 가장 큰 규모였던 곳은 지난해 분양한 가락시영 재건축 아파트 송파 헬리오시티(9510가구)였다. 단지의 규모와 상징성이 큰 만큼 재건축 시장의 판도를 가늠하는 척도로 꾸준히 활용되어 왔다.특히 내년말로 종료되는 재건축 초과이익환수제의 유예기간이 사업 속도를 높이는데 일조를 하고 있느 상태다 . 재건축 초과이익환수제는 조합원 1인당 재건축으로 얻는 이익이 3000만원을 넘을 경우 이를 공제한 금액을 환수하는 제도다. 1인당 평균 이익이 3000만원을 초과하면 부과율이 10%씩 단계별로 누진 적용되며 1억10000만원이 넘으면 최대 50%까지 환수된다. 현재는 2017년 말까지 관리처분계획인가를 신청한 단지에 한해서 집행이 한시적으로 유예되고 있다. 정부에서 강남권의 집값을 잡으려는 시점에서 재건축 초과이익환수제도의 유예기간 연장은 어려울 것이라는 것이 업계의 중론이다. 때문에 만약 둔촌 주공의 관리처분계획인가 신청이 이 유예기간에 맞추지 못한다면, 환수되는 이익에 대한 부분이 그대로 조합원들의 부담으로 돌아가게 된다. 둔총 주공 재건축이 더 속도를 내야하는 이유다.더욱이 일반분양이 늦춰지는 것도 문제다. 내년경 관리처분계획인가를 받더라도 하반기에나 이주가 진행되면, 일반분양은 2018년 이후에나 가능하다. 2018년 이후로 넘어갈 경우 내년 말에는 19대 대통령 선거 및 수도권 입주물량 증가 등의 변수가 산재해 있어 분양시장의 불확실성이 커진다. 서울시의 자료에 따르면 현재 둔촌 주공 재건축의 조합원은 약 6000여명으로 파악되는데 이는 임대를 제외하고도 일반분양만 약 3000~4000가구

임박한 초과이익환수제 시한폭탄 '폭발'…속도내는 강남 재건축

"재건축초과이익 환수제 적용을 받지 않기 위해 조합설립인가를 최소한 올 가을까지 받아야 합니다. 그렇지 않으면 사업성이 급감해서 사업추진 동력이 상실될 것으로 보입니다." - 정비사업 관계자 9일 재건축 재개발 업계에 따르면 정비업계의 시한폭탄, 재건축 초과이익 환수제 부활이 임박하자 각 재건축 추진위원회가 속도를 내기 시작했다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록하는 제도다. 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 정비업계의 반발로 2017년 말까지 제도 시행이 유예된 상태다. 내년인 2017년 말까지 관리처분인가를 신청한 조합에 한해서 초과이익 환수제 적용을 피해갈 수 있다. 정비업계에 따르면 올해 가을까지 조합설립인가를 받아야 내년 초 사업시행인가를 받고 시공자 선정을 한 후 내년 말, 관리처분인가 신청이 가능할 것으로 전망되고 있다. 현재 조합설립인가를 받은 사업지는 안정권인 반면, 아직 추진위원회 단계에 머물고 있는 곳들은 위기감이 고조되고 있다. 특히 개발이익이 많이 남는 강남 재건축 단지들은 발등에 불이 떨어진 상태다. 이에 따라 서울시 수주물량이 내년 초에 대거 풀릴 것으로 예상된다. 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위해 시공자 선정을 최소 4월말까지 해야 하기 때문이다. 서울시의 경우 지난 2010년 공공관리제도 이후로 시공자 선정이 사업시행인가 이후로 밀려나면서 그동안 묶여져 있었던 수주물량이 2014년부터 지난해까지 한꺼번에 풀리면서 올해는 수주시장이 소강상태다. 재건축 초과이익 환수제를 피하기 위한 수주물량이 내년 초에 대거 풀리면서 서울시 수주시장이 다시 활기를 되찾을 것으로 보인다. 반포주공1단지의 1·2·4주구와 반포주공1단지 3주구가 내년 초 풀릴 수주물량 중 최대어로 꼽히고 있다. 한강변에 위치한 해당 아파트는 한강 조망권을 앞세우고 최고 분양가 기록을 경신한 반포 아크로리버파크의 이어 한강변 차기 랜드마크 자리를 노릴 단지로 기대감이

[국토부 업무보고] 재건축 초과이익환수제 폐지 등 규제 완화 추진

[국토부 업무보고] 재건축 초과이익환수제 폐지 등 규제 완화 추진
2014.02.19 13:42
부동산시장 과열기 때 도입돼 정비업계에서 대표적인 '악법'으로 곱혔던 재건축 초과이익 환수제가 폐지된다.