부당수익 노린 재건축 상가쪼개기…”분양가 산정방식 개선해야”

재건축 상가 쪼개기는 조합원으로 저렴한 분양가와 선호 동·호수를 우선 고를 수 있는 입주권 프리미엄을 노린 결과라는 분석이 나왔다. 이를 해결하려면 상가 소유자가 개발이익을 부당하게 얻는 길을 막아야 한다는 지적이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 19일 건설동향브리핑 ‘상가쪼개기 해결 위한 근본 대책 필요’를 발표하고 재건축 상가 지분이 초래하는 갈등을 해결하려면 종후자산평가와 조합원 분양가 산정 방식을 개선해야 한다고 짚었다.
보고서는 올해 상가 지분 쪼개기 부작용을 막기 위해 개정된 도시정비법으로는 문제 해결이 어렵다고 강조했다.

개정안은 기본계획을 공람하고 있거나 정비계획을 수립 중인 구역에서 상가 쪼개기를 제한하고, 권리 산정 기준일을 공람공고일로 앞당겼다.
하지만 이 위원은 개정안이 노후계획도시 특별법에 따른 정비사업에는 적용할 수 없다고 지적했다.

이어 문제의 근본 원인으로 조합원이 되면 누릴 수 있는 입주권 프리미엄을 꼽았다.

입주권 프리미엄은 조합원이 시세 대비 저렴한 분양가로 주택을 얻을 수 있는데다 선호하는 평형과 층, 향 등을 우선 고를 수 있어 발생한다는 것이다.

따라서 상가 쪼개기 문제를 근본적으로 개선하려면 조합원 분양가를 시세 대비 할인해서 공급하지 않아야 한다고 이 위원은 주장했다.

이 위원은 “시세 대비 조합원 분양가가 저렴하기 때문에 종전자산평가액이 낮은 재건축 상가와 무허가 건축물에 높은 프리미엄이 형성된다”며 “산술적으로만 보면 종전자산평가액이 가장 낮은 조합원이 종후자산평가액이 가장 높은 주택을 분양받으면 가장 큰 이익을 얻을 수 있는 구조”라고 지적했다.

갈등의 근본 원인을 짚기 어려운 이유에 관해 이 위원은 “조합원 분양가를 결정하는 종후자산평가 방식은 평가 시점의 시가보다 종후자산 가치를 낮게 책정한다”며 “조합원 분양가가 일반분양가보다 싸야 한다는 조합원 인식과 정비사업 관행이 큰 영향을 미치기 때문”이라고 분석했다.


정승현 글로벌이코노믹 기자 jrn72benec@g-enews.com